Практика применения закона № 295-ФЗ: разграничение полномочий по смене ВРИ публичных земель

С 1 марта 2026 года вступили в силу положения Федерального закона № 295-ФЗ, которые существенно скорректировали порядок изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков.

Правоприменительная практика в регионах показала, что уполномоченные органы нередко допускают ошибки при трактовке новых норм, либо полностью приостанавливая процедуры по изменению ВРИ, либо продолжая удовлетворять заявления арендаторов. Поэтому мы снова вернулись к разбору 295-ФЗ и подготовили этот материал.

Ограничения для арендаторов

Пункт 3 статьи 14.4 Земельного кодекса РФ устанавливает прямой запрет на самостоятельную смену ВРИ арендатором: лица, использующие государственные или муниципальные участки на правах аренды или безвозмездного пользования, не вправе самостоятельно выбирать или изменять ВРИ. Арендатор также ограничен условиями договора и целевым использованием участка.

Наличие в градостроительном регламенте (ПЗЗ) иных основных видов использования не наделяет арендатора правом самостоятельно направлять заявление в Росреестр о смене ВРИ и не дает оснований требовать от органа власти изменения ВРИ.

Сохранение полномочий публичного собственника и их реализация

Законодательные изменения не ограничивают права самих уполномоченных органов власти по реализации прав распоряжения землей. Публично-правовое образование в лице уполномоченного органа, осуществляющего функции собственника (например, Министерства имущественных отношений в субъекте или иного), сохраняет за собой право выбора и изменения ВРИ земельного участка из числа предусмотренных градостроительным регламентом.

Уполномоченный орган в случае необходимости самостоятельно принимает решение об изменении основного ВРИ и направляет заявление в Росреестр. Решение может быть принято по многим причинам:

• приведение в соответствие с фактическим использованием или назначением здания;
• планы по использованию земель.

В любом случае такое решение должно быть законным, целесообразным и соответствующим образом оформленным в самом ведомстве.

Разграничение административных процедур

По итогам обобщения своей практики и на основе общения с коллегами в регионах мы видим, что частая ошибка ведомств — это путаница в процедурах. Например, приравнивание процедуры изменения ВРИ к процедуре приведения его в соответствие с Классификатором.

• Изменение ВРИ (п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ) — выбор правообладателем (собственником) нового вида из градостроительного регламента, что непосредственно изменяет правовой режим земельного участка.
• Установление соответствия ВРИ Классификатору (ч. 13 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ) — не является изменением ВРИ. При реализации данной процедуры не добавляют новые виды из ПЗЗ и не исключают существующие: происходит техническое уточнение текущей формулировки.

Рекомендации от «Природного Кодекса»

Для корректного исполнения полномочий уполномоченным органам мы рекомендуем не только перечитать 295-ФЗ, но и провести ревизию действующих Положений об органе исполнительной власти и регламентов. Проверить, в каких формулировках описаны в Положении их права в части реализации функции собственника по использованию земель.

При необходимости рекомендуется прямо закрепить в нормативных актах полномочие принимать решения о выборе или изменении ВРИ для земельных участков, находящихся в государственной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, а также утвердить соответствующий внутренний административный регламент.

Также важно своевременно информировать арендаторов о ваших действиях, особенно если они могут повлечь за собой изменение кадастровой стоимости и необходимость дополнительных соглашений к договору.

Подробный разбор смотрите на нашем канале.

Ролик будет полезен тем, кто на практике сталкивается с изменением ВРИ публичных земель:

• руководителям и специалистам региональных министерств имущественных отношений, управлений муниципальным имуществом и земельными ресурсами;
• корпоративным юристам и консультантам по земельному праву, градостроительной деятельности и защите активов;
• инвесторам, девелоперам и арендаторам участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.