Контроль за землями, территориями и градостроительной деятельностью в 2025 году
Основано на аналитическом обзоре Центра стратегических разработок (ЦСР) и актуальной правовой базе.
1. Правовая основа и изменение модели контроля
В 2025 году произошёл структурный сдвиг в контрольно-надзорной деятельности: переход муниципалитетов на адресную внеплановую модель на основе индикаторов риска.
- Снятие моратория. Согласно Постановлению Правительства РФ № 336, с 1 января 2025 года срабатывание индикатора риска стало полноценным основанием для внеплановой проверки бизнеса. Плановые проверки сохранены только для объектов высокого риска.
- Рост точечного контроля. Общее число проверок по индикаторам риска выросло на 83% — с 396 в 2024 году до 724 в 2025 году.
- Снижение общего давления. При этом общее количество муниципальных проверок по всем основаниям снизилось с 1112 до 1080. Доля проверок по индикаторам риска возросла с 36% до 67%.
- Эффективность. Общая доля проверок с выявленными нарушениями составила 93,0% (против 91,7% в 2024 году). Документарные проверки показали выявляемость на уровне 99,2%.
2. Муниципальный земельный контроль
Земельный контроль стал абсолютным доминантом: на него пришлось 640 проверок, что составляет 88,4% от всех мероприятий по индикаторам риска. Эффективность: 92,8% проверок завершились фиксацией нарушений.
Регионы-лидеры: Ленинградская область (92 проверки), г. Москва (92), Ростовская область (73), Калининградская область (58).
Инструменты: основным инструментом стал инспекционный визит (341 мероприятие с эффективностью 94,1%), однако 66 документарных проверок показали стопроцентную (100%) результативность.
Топ-5 сработавших индикаторов риска
- Зарастание с/х земель (ст. 8.8 КоАП РФ): зарастание сорной или древесно-кустарниковой растительностью от 25% площади участка — 222 проверки (эффективность 91,0%).
- Нецелевое использование (ст. 42 ЗК РФ): несоответствие фактического использования ВРИ по данным ЕГРН — 113 проверок (94,7%).
- Несоответствие площади: расхождение фактической площади с данными ЕГРН — 90 проверок (96,7%).
- Самовольное занятие / отсутствие прав в ЕГРН: 43 проверки (93,0%).
- Отклонение координат границ: смещение характерных точек относительно ЕГРН (на базе Приказа Росреестра № П/0393) — 39 проверок (94,9%).
3. Развитие территорий, градостроительство и благоустройство
Градостроительный блок контролируется преимущественно дистанционно — через сопоставление фактических работ с данными муниципальных информационных систем (ГИС).
Контроль в сфере благоустройства
Проведено 19 проверок с эффективностью 89,5% (из них 13 в Санкт-Петербурге).
Ключевые индикаторы:
- отсутствие в Комитете по градостроительству сведений о размещении элементов (6 проверок, 83,3%);
- неподтверждение восстановления благоустройства после закрытия ордера ГАТИ (2 проверки, 100%);
- отсутствие разрешения на реконструкцию или согласования архитектурно-градостроительного облика (АГО) (2 проверки, 100%);
- отсутствие утверждённых паспортов фасадов за 5 лет (2 проверки, 100%).
Транспорт и дорожное хозяйство
61 проверка (эффективность 95,1%). В основном проверялись перевозчики через системы АСУ «Навигация» (Новосибирск, Хабаровск) за срыв более 10–15% рейсов. Также фиксировались просадки дорог над коммуникациями и незаконное возведение объектов в полосах отвода дорог.
Жилищный контроль
3 проверки со 100% эффективностью. Основания — двукратный рост жалоб собственников и повторные сигналы о нарушении содержания общего имущества.
4. Влияние на бизнес (МСП)
Риск-ориентированный подход плотно сфокусирован на бизнесе. На субъекты малого и среднего предпринимательства (МСП) пришлось 46,1% (334) всех проверок по индикаторам риска. Наиболее проверяемой категорией стали микропредприятия (272 проверки), где выявляемость составила 92,6%. По земельному надзору на МСП пришлось 41,6% проверок.
Выводы
- «Слепой» контроль уходит в прошлое: контрольные органы больше не выходят на проверки наугад. Основанием становится автоматический кросс-анализ баз данных (ЕГРН, ГИС, ордера ГАТИ) и материалы фото-/видеофиксации.
- Эффективность близка к абсолютной: средняя результативность проверок (93%) доказывает, что если сработал индикатор риска, контролёр приходит уже за подтверждением известного факта нарушения.
- Градостроительство «под колпаком» ИС: любые «серые» земляные работы, изменения фасадов или реконструкция без цифрового следа (ордеров, разрешений, АГО в ГИС) теперь выявляются дистанционно.
Рекомендации для правообладателей
Для минимизации рисков привлечения к административной ответственности и изъятия активов рекомендуется внедрить следующие превентивные меры.
Аудит данных ЕГРН (земельный контроль)
- Проведите инвентаризацию фактических границ земельных участков. Убедитесь, что заборы и строения не выходят за координаты, зафиксированные в ЕГРН (допустимая погрешность строго регламентирована).
- Приведите вид разрешённого использования (ВРИ) в соответствие с фактической деятельностью.
- Зарегистрируйте права на используемые участки, если они эксплуатируются на основании устаревших или не внесённых в реестр документов.
Мониторинг сельскохозяйственных активов
- Следите за состоянием с/х земель: зарастание деревьями и сорняками более 25% площади гарантированно приведёт к проверке и штрафам по ст. 8.8 КоАП РФ, а при бездействии более 3 лет — к процедуре изъятия участка.
Соблюдение «цифровой гигиены» в градостроительстве и благоустройстве
- Не начинайте размещение элементов благоустройства, вывесок, земляные работы или реконструкцию (включая изменение фасадов) до появления соответствующих разрешений (ордеров ГАТИ, АГО, разрешений на строительство) в профильных муниципальных информационных системах.
- Строго соблюдайте сроки закрытия ордеров и восстановления нарушенного благоустройства (частая причина проверок — пропуск 6-дневного срока после завершения работ).
Внимание к профилактике
- Если вы получили предостережение о недопустимости нарушения, не игнорируйте его. Повторные нарушения или рост жалоб после выдачи предостережения (особенно в жилищном контроле) автоматически формируют индикатор риска для выездной проверки.
