Гостевой дом: разбираемся, что это такое

Понятие гостевого дома

Федеральный закон от 07.06.2025 № 127‑ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» устанавливает, что гостевой дом — это тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом или его часть, в комнатах которого оказываются услуги гостевого дома.

В законе специально оговорено, что часть дома признаётся гостевым домом только при наличии отдельного входа (выхода) на земельный участок и доступа к помещениям общего пользования.

Обычный индивидуальный жилой дом, сдаваемый по договору краткосрочного найма, таким средством размещения не является и не подлежит классификации.

В отличие от жилого дома — гостевой дом может использоваться туроператором в турпродукте, то есть там можно селить туристов и включать такое жилье в пакет услуг туристического оператора.

В гостевом доме может быть не более 15 комнат, а одновременно размещаться может не более 45 гостей, при этом установлены минимальные площади комнат и базовые требования к оснащению и безопасности.

Отличие от обычного индивидуального дома

Индивидуальный жилой дом (объект ИЖС) по градостроительному законодательству — это отдельно стоящее здание высотой не более трёх надземных этажей и не выше 20 метров, предназначенное для проживания одной семьи и не подлежащее разделу на самостоятельные объекты недвижимости. Сам по себе факт краткосрочной сдачи такого дома по договору найма между физическими лицами не превращает его в средство размещения и не влечёт обязанность проходить классификацию как гостевой дом.

Основные юридические отличия гостевого дома от «обычного» ИЖД, сдаваемого по договору найма:

• гостевой дом — это средство размещения, подлежащее обязательной классификации и включению в единый реестр Росаккредитации, без чего с 01.01.2026 запрещено оказывать и рекламировать услуги гостевого дома в регионах‑участниках;
• к гостевому дому применяются специальные требования по количеству номеров, предельному числу гостей, минимальной площади комнат, противопожарной защите, оборудованию и стандартам сервиса, которые отсутствуют для обычной краткосрочной аренды ИЖД;
• услуги гостевого дома квалифицируются как услуги средства размещения в сфере туризма и включаются в систему регулирования по Федеральному закону № 132‑ФЗ, в то время как краткосрочная аренда ИЖД остаётся гражданско‑правовой сделкой вне туристской инфраструктуры.

Дом фермера на землях сельхозназначения

Для КФХ разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения при соблюдении целевого использования участка и установленных ограничений, как правило, не более трёх этажей. Но при условии, что такое строительство разрешено в данном субъекте РФ или конкретном муниципалитете. Право решать, можно или нет строить такие дома, и где именно, передано субъектам Российской Федерации.

Такие дома могут признаваться жилыми и ставиться на кадастровый учёт без получения разрешения на строительство при соблюдении специальных условий закона о КФХ и законодательства о садоводстве.

Однако Федеральный закон № 127‑ФЗ прямо исходит из того, что в эксперимент по гостевым домам допускаются только объекты индивидуального жилищного строительства, расположенные в границах населённых пунктов, не имеющие нарушений земельного и градостроительного законодательства и зарегистрированные в ЕГРН как ИЖС.

Жилой дом фермера на землях сельхозназначения, даже если субъект РФ разрешил его строительство и проживание, не будет являться гостевым домом, так как строится вне границ населенного пункта.

Понятие жилого дома и градостроительные требования

Градостроительный кодекс определяет объект индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством надземных этажей не более трёх и высотой не более 20 м, состоящие из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд граждан, и не подлежащие разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Эти параметры (отдельно стоящее здание, до трёх надземных этажей, высота до 20 м) фактически закрепляют базовые градостроительные пределы для индивидуального жилого дома и применяются как при обычном ИЖС, так и при его использовании в качестве гостевого дома в эксперименте.

Жилищное и гражданское законодательство определяют жилой дом как индивидуально‑определённое здание, предназначенное для постоянного проживания граждан и отнесённое к жилому фонду. Региональные и муниципальные градостроительные регламенты могут уточнять параметры (минимальные отступы от границ участка, этажность в конкретной зоне, плотность застройки), но не могут выходить за пределы установленных федеральным правом максимальных трёх этажей и 20 м высоты для объектов ИЖС.

Регионы эксперимента и новые заявки

Эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов сейчас проводится на территориях следующих субъектов РФ:

Республика Алтай, Республика Дагестан, Республика Крым, Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Ставропольский край, Архангельская область, Владимирская область, Ивановская область, Иркутская область, Калининградская область, Кемеровская область — Кузбасс, Ленинградская область, Ростовская область, Херсонская область, город Севастополь и федеральная территория «Сириус».

К эксперименту планируется присоединение новых регионов.

Помимо Бурятии (предполагаемый старт участия с 1 сентября 2026 года) о желании войти в эксперимент заявили Республика Адыгея, Астраханская и Нижегородская области, при этом в Госдуму уже внесён законопроект № 953077-8 о включении Адыгеи в число участников.