Бани Шредингера. Юридические риски услуг бань в сельском туризме

По действующему законодательству в части услуг бань/душевых: баня — самостоятельный объект (бытовые или оздоровительные услуги) или часть комплекса ФОК/СПА.

Физлица сегодня не могут легально оказывать услуги бань: нормы для общественных объектов они выполнить не смогут (зонирование земли, санитарные и противопожарные требования, канализация, потребление воды и пр.).

Баня на личном земельном участке не наделяется статусом объекта коммерческих услуг или услуг в составе сельского туризма, а квалифицируется как частная хозяйственная постройка.

Земельные ограничения: где можно ставить бани для оказания специализированных услуг

Земли сельхозназначения (но только в субъектах/муниципалитетах, где разрешено строительство дома фермера), ЛПХ, ИЖС, земли для садоводства с правом строительства: на таких землях разрешено строить жилые дома. А значит, их возможно сдавать в найм.

Сдача в найм на короткий срок под туризм сегодня легализована там, где идет эксперимент по гостевым домам, и вы вносите гостевой дом в реестр.

Для тех регионов, где такой эксперимент не установлен, деятельность по сдаче домов под туризм — пока еще в серой зоне, и здесь есть риск признания вашей деятельности коммерческой, а не просто сдачей в найм.

Поэтому, сдавая дома, лучше быть аккуратным в рекламных объявлениях и формулировках в описании объектов, чтобы работать в правовом поле и не допускать критичных нарушений.

Для строительства банного комплекса требуется категория земель, допускающая ВРИ для бытового обслуживания, оздоровительных услуг в составе физкультурно-оздоровительных или лечебных, санаторных или гостиничных услуг. Это — земли населенных пунктов, земли рекреации.

Мы не говорим о банях в общежитиях, внутри производственных зданий и подобных, а рассматриваем именно услуги бань и спа.

Нельзя забывать и о том, что бани и чаны — это слив большого количества воды, и важно быть подключенными к центральной системе водоотведения или иметь современную локальную очистную систему, и это точно не слив на грунт или в выгребную яму.

И конечно, всякое «лечение» и «оздоровление» как услуга на земле под ИЖС, ЛПХ или сельхозземлях не допускается. Лечение — это сразу медлицензия и капитальное строительство, а оздоровление пусть будет по факту, но не как услуга и предмет договора — иначе придется приводить в соответствие землю и вид деятельности.

Сдача в аренду жилого дома вместе с земельным участком, беседкой, колодцем и некапитальной баней пока что наиболее корректна как комплексная услуга по найму. Но помните, что капитальная баня подлежит обязательной государственной регистрации в качестве объекта недвижимости. И ее использование в целях оказания отдельных платных услуг (включая банные процедуры с чаем, реализацию веников, массаж) выходит за пределы разрешенного вида использования земельного участка. Подобная практика квалифицируется как непрофильная коммерческая деятельность, не допускаемая на указанных категориях земель. Хотя практика доказывания сложна, и по факту такая ситуация существует.

Риски

Продвижение отдельных услуг бань посредством рекламы (включая публикацию прейскурантов, предложение веников или процедур) неизбежно привлекает внимание ФНС, Роспотребнадзора, органов местного самоуправления и надзорных органов в сфере земельного контроля.

В субъектах РФ, не участвующих в эксперименте по гостевым домам, подобные услуги признаются незаконными; договор аренды должен охватывать исключительно комплексное предоставление (найм дома с постройками и мебелью).

Количество физических лиц, на практике сдающих бани, препятствует массовому наложению штрафов — первоочередное внимание уделяется объектам с признаками крупномасштабной коммерции. Но это не снимает риски. Да и сельский туризм надо развивать, а какой же гость не хочется попариться в бане?!

То есть пока что мы находимся в ситуации, когда бани есть, но их как бы нет. Бани Шредингера.

Положительный зарубежный опыт и перспективы развития

В Республике Беларусь услуги бань интегрированы в систему сельского туризма посредством упрощенных нормативных требований для малых объектов, что обеспечивает легальную деятельность индивидуальным предпринимателям и фермерам. В Российской Федерации необходима аналогичная совершенствование правового регулирования посредством активности общественных и деловых объединений, демонстрирующих регулятору неразрывную связь бани с сельским туризмом.

Выводы

Отдельное оказание услуг бань физическими лицами в рамках гостевых домов противоречит требованиям санитарного, земельного и налогового законодательства, что влечет риски наложения штрафов и запрета деятельности. Законным признается исключительно комплексное предоставление земельного участка с баней в качестве хозяйственной постройки в составе услуги по найму жилого помещения.

Рекомендации

• Составляйте договор, исключая любое упоминание бань в качестве самостоятельной услуги.
• Не выделяйте услуги бань в отдельные позиции, не рекламируйте их как самостоятельную услугу, включая прейскуранты или специальные предложения.
• Избегайте публикации с ценами и описанием состава банных опций в рекламных материалах.
• Для легализации и развития банной деятельности как профильной рассмотрите регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя с приобретением или переводом земельного участка в категорию, допускающую туризм, бытовые или оздоровительные услуги.
• Активизируйте работу в сфере сельского туризма, собирайте цифры и выстраивайте диалог с регулятором (Минсельхозом) — чтобы начать изменения, нужно быть готовыми выходить из тени и помогать законодателю с поиском обоснованного и полезного правового решения.

Мнение эксперта

Видеокомментарий Марины Ненароковой по данной теме смотрите на нашем канале.