Стадии инвестиционного проекта со строительством объекта

С чего начинаем

Составление предварительного технического задания (уровни: от полноценного бизнес-плана до пары строчек в духе «есть кусок земли, хочу крутой отель» — то есть любых исходных данных, на предмет чего оценивать объем действий).

Основные стадии проекта (крупными мазками, не детализировано):

1. Аудит площадки (правоустанавливающие на землю/сооружения, договоры аренды, ГПЗУ, ПЗЗ, наличие ограничений на строительство/эксплуатацию/деятельность (водоохранные зоны и т.п.), наличие ТУ, договоров тех.присоединения, наличие инженерных сетей (на площадке), возможности присоединения к сетям, наличие инфраструктуры (рядом, на удалении – базы/рынки/магазины с материалами/продуктами/товарами, транспортная доступность, наличие конкурентов). – у нас это уже фактически выполнено. Но требуется описать в письменной форме, чтобы было можно предоставить заключение исполнителям.
2. Разработка технического задания на концепцию/эскизный проект, правовые процедуры по изучению, анализу.
3. Организация тендера по выбору проектной организации на разработку архитектурно-планировочной концепции -или выбор исполнителя, переговоры с доверенным исполнителем Заказчика.
4. Подготовка/получение правоустанавливающих документов, выявление ограничений, моделирование хозяйственной деятельности
   • Кадастровые работы (при необходимости)
   • Внесение изменений в ПЗЗ, процедура Общественных слушаний, изменение ВРИ и пр.
   • Определения перечня дополнительных действий по экспертизам, водопользованию, лесопользованию и пр.
5. Сопровождение разработки концепции/эскизного проекта.
   • Геологические изыскания
   • Правовой аудит
   • Составление дорожной карты и первичного плана-графика (юридических, инженерных, земляных, геодезических и кадастровых работ, проектирования и архитектурных задач, согласования документации и пр.)
   • Первичный юридический анализ архитектурно-планировочной концепции, и/или составление списка исходно-разрешительной документации, плана и сметы работ по проектированию и получению разрешения на строительство
6. Утверждение заказчиком концепции/эскизного проекта.
7. В зависимости от уровня объекта, вида строений и сооружений, типа земельного участка и степени его легальности:
   • разрабатывается основной детализированный проект (с обязательной разработкой ВОР – ведомостей объемов работ, либо смет – на основе п.5),
   • осуществляется техническая, юридическая экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (лицензированной организацией или исполнителем соответствующей квалификации) с сопровождением проектной организацией (под контролем юристов),
   • разработка рабочей документации (если требуется) / либо выбор подрядчика по составлению сметы и работ
8. Согласование эскизного проекта, подбор подрядчиков, постановка и контроль задач задания на выполнение изысканий.
9. Подбор исполнителей по видам работ. Разработка, согласование и редактирование договоров с исполнителями.
   Получение нагрузок для подачи заявок на ТУ, соответственно, либо на стадии концепции, либо на стадии Проект (что, конечно, более правильно).
10. Строительно-монтажные работы
11. Составление карты бизнес-процессов. Правовая упаковка, документирование бизнес-процессов с регулярной актуализацией.
12. Составление документации по обеспечению всех видов деятельности объекта, контрольно-надзорных мероприятий.
13. Сопровождение согласования в государственных органах на соответствие техническим стандартам и строительным нормативам – при необходимости.
14. Ввод в эксплуатацию/запуск проекта.
15. Классификация средства размещения (при необходимости).
16. Независимые экспертизы – пожарной, технической, обнаружения дефектов, подтверждение некапитальности и пр.
17. Сопровождение операционной деятельности.