Земли сельскохозяйственного назначения: от деградации к трансформации

Поскольку возникает много вопросов о том, почему столько противоречий в видах разрешённого использования земель сельскохозяйственного назначения, применении территориальных зон и категорий, мы подготовили небольшую историческую справку.

Исторический контекст: формирование частной собственности в 1990‑е годы

В 1990‑е годы при переходе от правовой системы СССР к новой реальности Российской Федерации институт прав на землю, существовавший долгие десятилетия, претерпел кардинальные изменения. Началось тогда всё с приватизации и выделения земельных долей. Время было непростое, проблем было много. Последствия той управленческой, юридической и фактической неразберихи с землями мы пожинаем по сей день.

Юридическая специфика

Наделение граждан правами на земельные доли происходило без одновременного выдела участков в натуре (на местности). Это создало массив «виртуальных» прав, затрудняющих эффективное управление земельным фондом, учёт и планирование.

Выбытие из оборота как отрицательный тренд

Отсутствие чётких механизмов реализации прав собственниками, деградация материально‑технической базы агропромышленного комплекса, дележка активов через приватизацию, неопределённость с невостребованными долями и массовое поглощение земель девелоперами и застройщиками привели к массовому выводу сельскохозяйственных земель из активного оборота.

Что происходит сегодня: вектор на восстановление контроля

После 2022 года, когда продовольственная безопасность стала очевидным приоритетом и стратегией государства, законодательная база постепенно претерпела качественные изменения. Изменения в блок нормативных актов сельскохозяйственного права, ориентация на практику изъятия неиспользуемых земель, изменения в Земельном и Градостроительном кодексах РФ свидетельствуют о приоритете государственного учёта и целевого использования земель как фундамента продовольственной безопасности.

Ключевые факторы стабилизации отрасли

1. Цифровизация и ФГИС

Внедрение Федеральных государственных информационных систем уже позволяет видеть более целостную картину и планировать непрерывный мониторинг состояния земель, в том числе угодий.

2. Учет угодий

Переход с марта 2026 г. к учёту угодий и изменение полномочий субъекта по распоряжению землями с/х назначения направлены на пресечение возможности использования с/х земель и угодий в их составе, не соответствующих целям регулятора (Министерства сельского хозяйства РФ). Интеграция данных во ФГИС теперь существенно снижает риски сокрытия фактов нецелевого использования земель, процессов деградации почв и пр.

3. Усиление правового режима

Законодательство теперь устанавливает прямую связь между правом владения землей и обязанностью по ее освоению и рациональному использованию. Упрощены процедуры изъятия участков в случае их систематического неиспользования, что стимулирует оборот земель в интересах добросовестных сельхозпроизводителей.

Вывод

Прежний период стихийного формирования земельного рынка сменился этапом возрастающего контроля и регламентации. Современные изменения в законодательстве и внедрение высокотехнологичных систем учёта (ФГИС) свидетельствуют о возвращении государству роли активного регулятора.

Что это значит на практике

Как было ранее, уже не будет. Возрастает необходимость соблюдения юридических норм, правил освоения и использования земель.