Значение кадастровой стоимости после изменений налогового законодательства

Вступление в силу Федерального закона от 12.07.2024 №176-ФЗ внесло существенные коррективы в систему налогообложения имущества.

В текущих условиях кадастровая стоимость становится ключевым фактором, определяющим финансовую нагрузку на собственников.

В связи с этим контроль за её объективностью и процедура оспаривания приобретают всё большее значение как для бизнеса, так и для частных лиц.

Изменения в налоговой нагрузке согласно 176-ФЗ

Закон установил прогрессивную шкалу для объектов недвижимости с высокой стоимостью. Пороговым значением определена сумма в 300 млн рублей по кадастровой стоимости за каждый отдельный объект.

Новые предельные ставки

Здания, строения, помещения: Для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, максимальная ставка налога на имущество увеличивается с 2% до 2,5%.

Земельные участки (ИЖС, ЛПХ): При превышении порога в 300 млн рублей льготный режим отменяется, и предельная ставка земельного налога возрастает с 0,3% до 1,5%.

Налогооблагаемая база: Рассчитывается на основе кадастровой стоимости, зафиксированной в ЕГРН по состоянию на 1 января года уплаты налога.

Порядок расчетов и распределение средств

Налоговым кодексом РФ предусмотрено, что имущественные налоги формируют доходы бюджетов субъектов и муниципалитетов, федеральный бюджет в этом распределении не участвует. На федеральном уровне закреплены лишь верхние пределы ставок.

Налог на имущество юридических лиц: Направляется в региональный бюджет. Точные ставки устанавливаются законами субъектов РФ. Для ряда коммерческих объектов (офисы, торговые центры, объекты общепита) базой выступает именно кадастровая стоимость.

Налог на имущество физических лиц и земельный налог: Направляются в муниципальные бюджеты (в городах федерального значения — в городской бюджет). Ставки определяются нормативными актами представительных органов местного самоуправления. Расчет налога для граждан осуществляет ФНС.

Влияние изменений на структуру сделок с недвижимостью

Рост налоговой нагрузки на объекты с высокой кадастровой стоимостью может привести к увеличению доли расчетов вне договора.

В ситуациях, когда рыночная стоимость объекта выше кадастровой оценки, стороны сделки могут стремиться указывать в основном договоре заниженную (кадастровую) цену с целью налоговой оптимизации, передавая остаток средств иными путями. Подобная практика несет в себе серьезные юридические и финансовые риски для всех участников сделки.

Изменение инвестиционных стратегий

Стратегия долгосрочного удержания недвижимости без её активного использования требует пересмотра.

Сегодня активы с высокой кадастровой стоимостью и низкой ликвидностью становятся источником регулярных финансовых издержек. В связи с этим управление активами требует профессионального подхода.

Правовой и градостроительный аудит, финансово-налоговое планирование, анализ зонирования территорий и корректный подсчет площадей становятся необходимыми процедурами для оптимизации расходов и повышения эффективности владения имуществом.

Легальные механизмы регулирования нагрузки — это оспаривание стоимости.

Анализ кадастровой стоимости своих объектов на предмет её соответствия рыночным реалиям — важный шаг для каждого собственника.

Если оценка завышена и приводит к необоснованному росту налогов, законодательство предусматривает легальные инструменты её снижения:

• Во внесудебном (административном) порядке — через обращение в профильные комиссии.
• В судебном порядке.

С учетом роста налоговых ставок данные процедуры становятся всё более востребованным инструментом защиты финансовых интересов собственников.

О рисках изъятия земельных участков

При работе с недвижимостью важно учитывать потенциальную возможность изъятия земель для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях размер компенсационного платежа будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости недвижимости, а также правильности легализации существующих построек и их соответствия ВРИ.

Своевременное планирование и приведение документации в порядок позволяет минимизировать риски финансовых потерь при наступлении подобных событий.