Самовольные постройки: понятие и способы легализации

Что такое самовольная постройка

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке:

• не предоставленном в установленном порядке (то есть нет прав на участок);
• на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта (ВРИ не разрешает строительство в целом или строительство объекта данного типа, параметров);
• построенные без получения согласований, разрешений (не получили разрешение на строительство, не согласован проект и пр.);
• построенные с нарушением градостроительных регламентов и строительных норм и правил, которые действовали на момент строительства.

Этот перечень оснований признания постройки самовольной является полным и закрытым, и органы местного самоуправления не вправе сами устанавливать иные признаки.

Самовольной постройкой могут быть признаны только объекты недвижимости, имеющие прочную связь с землёй, и постройка может быть признана самовольной на любом этапе строительства, начиная с фундамента. К самовольным постройкам, например, относится как объект, который признают капитальным (а владелец полагал, что ставит некапитальный и не проверил свойства и признаки, или изменил конструктив), так и пристройка/надстройка, возведённая без разрешения на реконструкцию.

Что не будет являться самовольной постройкой

Постройка не будет считаться самовольной, если:

• градостроительные требования (например, красные линии или регламенты, нормативы) изменились уже после начала правомерного строительства;
• возведение объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома без разрешения на строительство или направления уведомления само по себе не является основанием для признания его самовольной постройкой — там будет рассматриваться совокупность признаков;
• речь идёт о движимом имуществе (фудтрак, кемпер, передвижной объект торговли и пр.), так как нормы о самовольной постройке не распространяются на движимое имущество;
• речь идёт о заборах, дорожках, освещении и пр. — понятие самовольной постройки не относится к неотделимым улучшениям земельного участка.

Право собственности, судебное решение и разрешение на строительство

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Также такая постройка не может быть частью наследственной массы. То есть, приобретая такой объект или участок с таким объектом, покупатель рискует приобрести проблему.

Самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными. Но процедура легализации построек и практика узаконивания достаточно обширны. На самовольную постройку можно признать право собственности. Это можно сделать как через суд, так и во внесудебном (административном) порядке, через органы местного самоуправления (ОМСУ). Правда, порой приходится перестраивать здание, увеличивать участок, получать иные разрешения — например, на отклонение от предельных параметров, или требуется менять вид разрешённого использования (ВРИ) участка.

Если вы построили объект с нарушениями и зарегистрировали его в Росреестре, не следует успокаиваться.

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведён с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, — это позиция высших судов. А при приобретении недвижимости следует внимательно проверять здание и изменение его параметров, сопоставляя с градостроительными регламентами и иными требованиями, действовавшими на момент постройки/реконструкции.

Судебный порядок легализации самовольной постройки не заменяет процедуру получения разрешения на строительство — к сожалению, именно такое заблуждение часто становится причиной неверных действий и потенциальных рисков для инвестора.

Суд не осуществляет функции государственного строительного надзора, не проводит первичную оценку проектной документации, и решение суда не заменяет административные процедуры. Позиция органов государственного строительного надзора базируется на том, что отсутствие исходно-разрешительной документации свидетельствует о непрохождении объектом проверок на соответствие нормам технической безопасности (несущая способность, санитарно-эпидемиологические и противопожарные требования) на этапе проектирования и начала земляных работ.

Судебная практика говорит нам, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку не всегда возможно, если лицо не предпринимало мер к легализации объекта до начала строительства (подача заявления на выдачу разрешения). Использование судебного порядка для легализации объекта, возведённого в обход административных процедур, квалифицируется судами как злоупотребление правом.

Снос объекта самовольного строительства в нашей правовой системе рассматривается как крайняя мера. Суд обязан выносить на обсуждение вопрос о возможности устранения допущенных нарушений и сохранения постройки независимо от того, как именно было заявлено исковое требование.

Ответчиком по иску о сносе является лицо, осуществившее строительство, либо заказчик строительства. Если застройщик неизвестен, ответчиком выступает правообладатель земельного участка.

Исковая давность

К требованиям о сносе самовольной постройки, которая не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности.

На требования о сносе (или приведении в соответствие) постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Исковая давность также не распространяется на требования собственников (или иных владельцев) об устранении нарушений их прав, не связанных с лишением владения.

Легализация во внесудебном порядке

Если вы хотите легализовать самовольную постройку без обращения в суд, вам следует обратиться в органы местного самоуправления. Это называется административным порядком легализации.

Вы можете начать процесс легализации ещё до завершения строительства, если у вас есть право собственности на земельный участок, на котором расположена постройка. Например, вы можете подать заявку на получение разрешения на строительство или изменить вид разрешённого использования участка. Даже если вам откажут в этих запросах, суд может учесть ваши действия при рассмотрении иска о признании права собственности.

Если постройка уже возведена, её можно узаконить, приведя в соответствие с установленными требованиями на основании решения органа местного самоуправления. Такое решение принимается в порядке, установленном частью 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ).

Для легализации самовольной постройки после получения решения органа местного самоуправления необходимо выполнить следующие шаги:

1. Представить в орган местного самоуправления всю необходимую документацию.
2. В установленный срок провести реконструкцию постройки в соответствии с требованиями.
3. Зарегистрировать право собственности на постройку (если вы являетесь лицом, имеющим право на это согласно пункту 3.2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)).

Когда орган местного самоуправления может принять решение о судьбе самостроя

Органы местного самоуправления принимают решение о сносе самовольной постройки в случае, если:

• постройка возникла на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта;
• постройка возведена или создана на земельном участке, ВРИ которого не допускает строительства на нём такого объекта;
• участок, на котором построен объект, расположен в границах территории общего пользования.

ОМСУ принимают решение о сносе или приведении в соответствие в случае, если:

• самовольная постройка создана на земельном участке, ВРИ не допускает строительства именно такого объекта, и данная постройка расположена в границах ЗОУИТ, режим которой не допускает строительства такого объекта;
• либо в случае, если у постройки отсутствует разрешение на строительство (при условии, что границы ЗОУИТ и её режим, требующий разрешения на строительство, установлены на дату начала строительства такого объекта).

Сроки сноса и приведения в соответствие

Срок для сноса определяется индивидуально, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев. А срок для приведения в соответствие не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Такие решения не могут быть приняты ОМСУ в отношении построек на участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Это касается и жилых/садовых домов, созданных до 01.01.2019 соответственно на дачных и садовых земельных участках.

Когда самовольную постройку невозможно узаконить по решению ОМСУ

Если у вас отсутствуют правоустанавливающие документы на участок, необходимые для начала строительства. В этом и других подобных случаях орган местного самоуправления может только принять решение о сносе (без альтернатив).

Это решение можно оспорить в суде. Однако даже если суд сохранит постройку и даст возможность привести её в надлежащий вид, право собственности на неё сможет приобрести только собственник участка или лицо, имеющее на него определённые права. Построившее самовольную постройку лицо может рассчитывать только на компенсацию своих расходов на строительство за вычетом расходов собственника на приведение постройки в соответствие с установленными требованиями.

Если местные власти не имеют права принимать решения в отношении данной постройки, решение принимается судом, в том числе по иску органа местного самоуправления (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, подпункт 2 части 2 статьи 55.32 ГрК РФ).

Ошибка с некапитальностью объекта и последствия

В соответствии со статьёй 130 ГК РФ, строения и сооружения, не имеющие прочной связи с землёй и допускающие демонтаж или перемещение без несоразмерного ущерба их назначению, относятся к некапитальным объектам. Данная категория объектов не признаётся недвижимым имуществом, не подлежит государственному кадастровому учёту и регистрации прав в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Изменение свойств ранее установленного некапитального коммерческого объекта (павильона, ангара, сборно-разборной конструкции) путём устройства капитального фундамента и подключения к централизованным инженерным сетям с целью его последующей регистрации в ЕГРН не допускается действующим законодательством вне установленных процедур получения разрешения на строительство.

Также возможно, что владелец без умысла поставил объект, изначально имеющий признаки капитальности, — например, со сложным неразборным остеклением, или не имеющий креплений для перемещения техникой, и/или собранный на месте хозяйственным способом. Классический пример — дополнительная обшивка модуля сайдингом, изменения конструктива, неразборное соединение с инженерными сетями в земле и не только.

Создание неразрывной связи объекта с земельным участком переводит его в категорию объектов капитального строительства. Объект получает признаки капитальности, и если вы не получали разрешения на строительство или участок не допускает строительства, то вы становитесь тем, кто возвёл самовольную постройку — без разработки проектной документации и получения разрешения на строительство до начала физического выполнения работ согласно нормам ГрК РФ.

Росреестр чаще отказывает в регистрации права собственности на такие объекты. Для осуществления регистрационных действий в отношении коммерческой недвижимости необходим акт ввода объекта в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ). Оформление данного акта юридически невозможно без ранее выданного разрешения на строительство.

Нормативные требования обусловлены необходимостью обеспечения технической и пожарной безопасности объектов, предполагающих нахождение людей. Внесение сведений в ЕГРН без соблюдения регламента проектирования не допускается, а если по каким-то причинам такая регистрация была произведена, то, как мы писали в начале материала, это не означает бесспорного права на существование такого объекта.

Выводы и рекомендации

Внимательно изучайте характеристики вашего земельного участка и возможные ограничения.

Приобретая объект недвижимости, изучите документы, технические параметры, историю строительства и изменений конструктива. При приобретении объекта необходимо проверять наличие всех разрешительных документов, оценивать соответствие постройки действующим нормам и историю строительства.

Будьте осторожны с определением признаков некапитальности, изучайте документы производителей таких объектов, а если есть сомнения — проведите внесудебную экспертизу или проконсультируйтесь дополнительно у специалистов.

Если же вы уже возвели самовольную постройку, оцените возможные последствия, сроки и затраты на перестройку или изменения, приведение в правовое соответствие и путь (судебный или административный), готовьте пакет документов для легализации, составляйте план действий, считайте расходную часть и приступайте к устранению допущенных ошибок.