Сельхозугодья – проблемы использования

Сельхозугодья — это поля, пастбища, сенокосы и другие участки на землях сельскохозяйственного назначения, как правило, за пределами населённых пунктов. Раньше это была самая массовая и при этом самая дешёвая категория земли, к которой многие относились как к «дальнему запасу» под застройку или использовали их под свои нужды.

Почему с ними сложно

Годы подряд нельзя было нормально понять, как именно можно использовать конкретный участок: это пашня, залежь, пастбище или сенокос, или еще какой-то вид угодий. Какие постройки или сооружения там вообще допустимы. На такие земли не распространяются обычные градостроительные регламенты - а кто скажет, что же можно делать?

В итоге кто‑то застраивал угодья «по незнанию», кто‑то — осознанно, кто-то переводил или включал в населенные пункты под застройку, а где‑то до сих пор стоят новые или старые объекта капстроя, (например, совхозные дома и фермы). И это на землях, которые формально считаются угодьями.

Что изменится в 2026 году

С 2026 года перевод сельхозугодий в другие виды использования будет возможен только с согласованием на уровне федерального Минсельхоза, а не просто по договорённости на месте. Параллельно государство запускает более жёсткий учёт угодий и вводит механизмы, по которым уже застроенные участки и строения можно будет официально выводить из состава угодий (спойлер - пока не все понятно, но мы о новом постановлении Правительства еще расскажем).

Шанс или проблема?

Для одних это шанс легализовать старые дома и постройки на бывших совхозных землях, для других — риск столкнуться с претензиями к самовольной застройке или потерять часть земель. Если не разбираться в новых правилах, можно получить проблемы с землёй и штрафы, а не спокойно развивать своё хозяйство.

Кто определяет вид сельхозугодий?

Базовое понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения (включая виды угодий: пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и др.) закреплены в статье 77 Земельного кодекса РФ. Классификация конкретных участков по видам угодий в практике основывается на результатах почвенных, геоботанических и иных обследований, выполняемых в рамках землеустройственных работ согласно Федеральному закону «О землеустройстве» и агропроизводственной классификации земель.

Фактически «привязку» участка к виду угодий (пашня, сенокос, пастбище, земли под многолетними насаждениями и т.п.) делает исполнитель землеустроительных/кадастровых работ (землеустроительная организация, кадастровый инженер) по материалам таких обследований. Утверждённые результаты землеустройства затем становятся основанием для внесения сведений о виде угодий в ЕГРН.

Как понять: пашня, сенокос или сады?

Официальный вид угодий конкретного участка обычно отражается:

• в выписке из ЕГРН (если вид угодий внесён в сведения о земельном участке);
• в землеустроительной документации (проекты землеустройства, схемы использования и охраны земель, материалы почвенных и геоботанических обследований).

Если фактическое использование изменилось (например, пашню перевели под сады), а документы ещё не обновлены, требуется проведение землеустроительных работ и подготовка соответствующей документации, после чего орган, уполномоченный в сфере земельных отношений/АПК субъекта РФ, утверждает материалы, а Росреестр вносит обновлённый вид угодий в ЕГРН. Таким образом, вид угодий определяется не решением собственника, а через формализованную процедуру землеустройства и последующую регистрацию.

Кто решает, что можно строить?

Правила использования земель сельскохозяйственного назначения, включая допустимые виды деятельности и объектов, установлены в статье 78 Земельного кодекса РФ.

На сельскохозяйственных угодьях приоритетно допускается ведение сельхозпроизводства, а также размещение объектов, непосредственно связанных с сельским хозяйством (мелиоративные системы, защитные лесополосы, объекты хранения и первичной переработки продукции и т.п.), с учётом ограничений по их площади и недопустимости необоснованного выбытия угодий из оборота.

Дополнительно действует Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый уполномоченным федеральным органом, который задаёт коды и описания ВРИ (в т.ч. для сельскохозяйственного производства, садоводства, сенокосов и кормовых угодий). Конкретный ВРИ (например, «для сельскохозяйственного производства», «для садоводства», «для сенокошения и выпаса скота») выбирается и устанавливается в отношении участка в соответствии с этим классификатором и ПЗЗ, и уже через него определяется перечень допустимых объектов капитального строительства.

Общие ориентиры по сооружениям на угодьях

На наиболее ценных сельскохозяйственных угодьях (включая особо ценные, перечни которых формируются по специальным правилам) допускается, как правило, только такая застройка и размещение объектов, которые не выводят значительные площади из сельхозоборота и непосредственно обслуживают сельхозпроизводство (мелиорация, внутренняя дорожная сеть, линии связи и электроснабжения, объекты хранения урожая и т.п.).

Объекты, не связанные с сельским хозяйством (промышленные, жилые комплексы, туристические объекты и т.д.), на сельскохозяйственных угодьях размещать нельзя без перевода земель в иную категорию либо изменения ВРИ и соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства.

Мнение эксперта

Выпускаем рубрику «Мнение эксперта». Представляем нашу позицию по данному вопросу — комментарий Марины Ненароковой, руководителя консалтинговой юридической компании «Природный кодекс», вице-президента Общенационального Союза Индустрии Гостеприимства (ОСИГ).

Вторую часть ответа смотрите в нашем telegram-канале "Непаханое поле", присоединяйтесь к обсуждениям различных актуальных вопросов, которые мы проводим каждую неделю.