Строительство дома фермера на арендуемых землях сельхозназначения

Строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения строго регламентировано. Использование земельного участка не по целевому назначению грозит собственнику не только крупным штрафом, но и принудительным изъятием участка. Однако закон предусматривает легальное основание для тех, кто хочет жить и работать на своей земле.

Это возведение дома фермера – жилого дома, строительство которого разрешено на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе и сельскохозяйственных угодьях.

Давайте разбираться, кто, где и в каких случаях может построить такие дома, а когда это запрещено.

Земли сельскохозяйственного назначения - что это

Земельный кодекс определяет земли сельскохозяйственного назначения, как земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п.1 ст.77 ЗК РФ).

В составе земель сельскохозяйственного назначения особый статус имеют сельскохозяйственные угодья, которые находятся под строгой защитой государства. На угодьях запрещено строительство жилых и садовых домов, гаражей и любых объектов, не связанных с сельским хозяйством (п.6 ст.79 ЗК РФ).

Возможность размещения жилого дома

До июля 2021 года на землях сельскохозяйственного назначения можно было размещать только объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, однако, со вступлением в силу Федерального закона № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» на законодательном уровне было разрешено строительство жилого дома на земельных участках, предоставленных фермерам (КФХ).

А с марта 2022 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс, разрешающие фермерам строить и реконструировать жилые дома и на землях сельскохозяйственных угодий. Ранее на таких территориях допускалось возведение строений лишь для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, что создавало неудобства для фермеров, вынужденных жить в отдалении от своих хозяйств.

Но п. 5 ст 11 № 74-ФЗ говорит нам, что Субъект РФ вправе запретить строительство таких домов на всей территории или на территориях отдельных муниципальных образований.

"5. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности."

Региональные исключения

То есть, региональные власти наделены полномочиями по установлению запрета на строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ в отдельных муниципалитетах или во всем Субъекте РФ. Например, подобный запрещающий закон утвержден для некоторых территорий в Тверской, Ленинградской, Владимирской и Калужской областей и во всем Краснодарском крае, московской области.

В связи с этим, перед началом строительства рекомендуется проверить наличие подобных ограничений в вашем регионе.

В заключение следует отметить, что законодатель, разрешая возведение жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения для КФХ, устанавливает исчерпывающий перечень условий и ограничений.

Правомерность такого строительства напрямую зависит от его соответствия как федеральным законам, так и местным нормативным актам.

При этом само строительство жилого дома может быть осуществлено только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства

Какие есть ограничения

Согласно пункту 4 статьи 11 Федерального закона З от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», при размещении такого жилого дома действуют следующие ограничения:

• Количество: допускается разместить только 1 дом;
• Этажность: не более 3 этажей;
• Общая площадь: до 500 м²;
• Площадь застройки: занимает не более 0,25% от площади всего участка;
• Образование земельного участка из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается.

Только ответственный подход, основанный на тщательном изучении правовых норм, позволит фермеру не только построить дом для жизни и работы на своей земле, но и надежно защитить свои инвестиции от рисков штрафов и изъятия земельного участка.

Если вы планируете строить дом фермера на арендованной земле, важно заранее оценить юридические риски и понять, реально ли получить разрешение на строительство. Мы проводим консультации для собственников и арендаторов по вопросам строительства на сельхозземлях — приходите на консультацию.