Минстрой разъяснил правила для строек в зонах подтопления: уже начатые проекты не должны останавливаться

После вступления в силу Федерального закона № 301-ФЗ изменились правила для территорий, которые попали в зоны затопления или подтопления. Минстрой в письме от 2 сентября 2026 года № 54339-ИФ/08 объяснил, как применять новые требования к уже строящимся объектам.

Если объект начали строить до появления или изменения зоны подтопления, новый статус территории сам по себе не позволяет:

• отменить уже выданное разрешение на строительство;
• запретить продолжение работ;
• отказать во вводе объекта в эксплуатацию;
• признать проект незаконным только потому, что участок оказался в границах новой зоны.

Это относится и к многоквартирным домам, включая проекты с привлечением средств дольщиков по Закону № 214-ФЗ.

Кто может продолжить строительство

Продолжать реализацию проекта можно, если:

• разрешение на строительство было получено до установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории;
• либо строительство началось до изменения зоны в случаях, когда разрешение не требуется;
• работы ведутся в соответствии с проектной документацией;
• в проекте предусмотрены необходимые решения по инженерной защите от негативного воздействия вод;
• объект соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства.

Иначе говоря, новая зона подтопления не «обнуляет» возникшее до изменения законодательства право на строительство.

Для объектов, которые уже построены и вводятся в эксплуатацию, орган власти должен оценивать не только факт нахождения в зоне подтопления, но и то, обеспечен ли объект инженерной защитой от воды.

Если строительство выполнено по разрешению и проектной документации, а предусмотренные защитные решения реализованы, само появление новой зоны не должно стать основанием для отказа во вводе в эксплуатацию.

Для уже введенных зданий сохраняется возможность использования в соответствии с их разрешенным использованием.

Что изменилось после закона № 301-ФЗ

Закон № 301-ФЗ уточнил подход к установлению зон затопления и подтопления. Такие зоны устанавливаются или меняются в отношении территорий, которые подвержены негативному воздействию вод и не обеспечены необходимыми сооружениями и/или методами инженерной защиты.

При подготовке новых проектов вопрос защиты от подтопления становится особенно важным: технические решения должны быть предусмотрены в проектной документации. Именно проект определяет, каким образом территория и объект будут защищены от негативного воздействия воды.

Письмо Минстроя разъясняет, что ранее начатые и законно разрешенные проекты защищены от применения новых ограничений.

Для новых строек ключевыми остаются:

• допустимость размещения объекта на участке;
• градостроительные и земельные ограничения;
• проектные решения по инженерной защите;
• соблюдение требований безопасности при строительстве.

Почему это важно

Для застройщиков это снижает риск остановки проекта и отказа во вводе из-за того, что границы зоны подтопления появились или изменились уже после получения разрешения.

Для дольщиков это важно как защита от задержек передачи квартир, штрафов застройщикам и риска появления новых проблемных объектов.

Основание: письмо Минстроя России от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08, посвященное применению изменений, внесенных Федеральным законом от 04.08.2026 № 301-ФЗ.