Культурный квест или как не потерять стройку в охранной зоне памятника

Если приобретаешь недвижимость в местах, где есть красивые усадьбы, церкви или в городах с древней историей, то покупатель, вероятно, столкнется с одними из самых сильных ограничений в использовании — зонами с особыми условиями вокруг объектов культурного наследия. Увидеть такие риски, выявить их, учесть в планировании деятельности и строительства особенно важно, потому что от этого напрямую зависит, можно ли построить новые здания, вести земляные работы, произвести реконструкцию существующих объектов недвижимости. Также от того, могут ли в дальнейшем возникнуть такие ограничения, есть скрытые риски, будет зависеть и инвестиционная привлекательность, и коммерческая стоимость объекта на рынке. Разберем подробнее.

Виды охранных зон и их ограничения

Охранные зоны делятся на три типа, определяющих степень строительных ограничений:

1. Охранная зона (ОЗ) — полный запрет на новое капитальное строительство. Допускаются только специальные меры по сохранению и регенерации историко-градостроительной среды.
2. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ) — строительство допускается, но с жесткими ограничениями по высотности, объему, материалам и цвету фасадов.
3. Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ) — запрет или ограничение хозяйственной деятельности, меняющей ландшафт. Проблема осложняется еще и тем, что до 2033 года старые зоны, сведения о которых не переданы в ЕГРН, все равно будут считаться действующими. Это касается охранных зон, которые были установлены решениями советских или российских органов власти до 1 января 2031 года.

Когда есть объект культурного наследия, нужно помнить, что есть сам объект, есть территория непосредственно вокруг объекта, которая может быть установлена в отсутствие полноценного проекта зоны охраны как временная — «защитная зона». Защитная зона (100–300 метров с полным запретом строительства) — это временная мера. Она действует только до тех пор, пока для памятника не утвержден полноценный Проект зон охраны (ЗОР, ЗРЗ, ЗОЛ).

Как только такой проект проходит госэкспертизу и утверждается регионом, защитная зона снимается, а вместо нее начинают действовать режимы, установленные утверждённым проектом.

Почему данных может не быть в ЕГРН

Именно зоны охраны объектов культурного наследия с их сложным режимом и большим количеством запретов, как правило, не передавались в ЕГРН. Это было связано с двумя основными моментами.

• Во-первых, до октября 2025 года не было обязанности Министерства культуры передавать сведения в отношении отдельных видов ОКН. Государство в лице регулятора пыталось защитить различные археологические объекты (курганы, городища и пр.) от «черных копателей».
• Во-вторых и главное, ситуация была и остается следствием нехватки бюджетов на кадастровые работы и проектирование.

Только непосредственно уже в октябре 2025 года были внесены изменения в закон об охране объектов культурного наследия, согласно которым сведения о таких зонах тоже стали обязательными для передачи в Росреестр. Ситуация с бюджетами не поменялась и сейчас.

Поэтому даже то, что, проверив по НСПД и по геопорталам сведения, вы не обнаружили сведений об установленной ЗОУИТ, это не значит, что ее нет на самом деле.

Сложность заключается в том, что охранная зона культурного наследия отсчитывается от границ самого объекта, которые не всегда могут быть определены. Это связано с нехваткой бюджета. У ответственных органов часто нет средств, времени и исполнителей для установления границ.

Действия инвестора

Если инвестору нужно понять, пересекает ли его участок охранную зону, ему приходится либо обращаться в суд, чтобы обязать власти установить границы объекта и отсчитать от них охранную зону, либо искать возможность участвовать в финансировании работ по поддержке и проведению экспертизы.

На практике крупные инвесторы предпочитают софинансирование. Они нанимают лицензированную организацию для разработки проекта границ объекта культурного наследия и проекта зон охраны, а также проведения государственной историко-культурной экспертизы. Затем они передают результаты государству, чтобы снять неопределённость с их актива.

Есть и в этом культурном квесте с зонами аргументы в пользу застройщика. Например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 6 июня 2022 года по делу № А63-9873/2020 нам говорит, что обязанности хозяйствующего субъекта самостоятельно получать сведения о границах территории объекта культурного наследия нет, это — ответственность органов власти. Но даже если суд встанет на вашу сторону, строить объекты вам всё равно не разрешат, пока ограничения действуют. Риск «замораживания» проекта остается.

Как уменьшить риски

• Внимательно осмотреть местность и изучить карты, включая старые материалы. Обратите внимание на церкви, усадьбы, разрушенные фундаменты и уникальные природные ландшафты, указанные в объявлении. Помимо объектов культурного наследия, существуют археологические памятники и природные достопримечательности, которые могут повлиять на использование участка. Список таких объектов обширен, и каждый из них может усложнить жизнь или ограничить возможность использования земли.
• Направить запросы и провести анализ информации, размещенной в различных информационных системах и на порталах.
• Если участок приобретается на вторичном рынке, включите в договор пункты о действиях сторон при выявлении таких зон и условиях возмещения потерь.

Если вы находитесь рядом с объектом культурного наследия, один из способов минимизировать риски — провести историко-культурную экспертизу. Затем можно обратиться в территориальное управление Министерства культуры с просьбой об уменьшении защитной зоны, если археологи обнаружат основания для этого.

Помните, что помимо объектов культурного наследия, есть объекты археологии, памятники природы и так далее. Список тех объектов, которые являются привлекательными, исторически или природно ценными, достаточно обширен, и каждый из них может сильно осложнить жизнь или ограничить использование участка. Поэтому на местности нужно обращать внимание на детали и историческую информацию.

Особенно важно, если это большие застройщики, вы осваиваете участок большой площади, или, например, ведете недалеко сельское хозяйство, а у вас рядом объект культурного наследия, помните, что ограничения могут касаться возможности проведения земляных работ на смежных территориях — в том числе ее распашки. Поэтому понимание рискованного смежества важно для разных правообладателей.

И еще один момент, на который сильно влияет нахождение объекта в ЗОУИТ, — это вопросы компенсации убытков в связи с установлением зоны. До определенного времени, до вынесения решения Конституционным судом, убытки могли и не взыскиваться, но сейчас такое взыскание в пользу владельца объекта возможно (Постановление КС РФ от 5 марта 2020 года N 11-П).

Сам механизм возмещения убытков сложен и устанавливает много условий. Отношения, которые будут возникать у сторон из-за возмещения убытков, регулируются статьями 57 и 57.1 Земельного кодекса. Если мы говорим о взыскании убытков, то важно понимать, что объекты собственника должны быть зарегистрированы, должно быть понятно их назначение, это не должны быть самовольные постройки. И, конечно, хорошо, если есть финансовые документы, подтверждающие вложение владельца в объект недвижимости, в отношении которого он будет взыскивать убытки, возникшие из-за ограничения его прав на использование в связи с установлением этой ЗОУИТ по охране объекта культурного наследия.

Чек-лист для взыскания убытков

• Иск можно предъявить в течение 3 лет со дня, когда собственник узнал или должен был узнать об установлении зоны (публикации акта).
• Необходимо подтвердить легальность стройки: наличие Разрешения на строительство (РНС) или уведомления, выданных до установления ограничений.
• Вся бухгалтерия должна быть «белой»: затраты на проектирование, работы и материалы должны подтверждаться официальными договорами и платежными поручениями.

Поэтому историческая территория — это всегда, как и территория с особыми природными ограничениями, повод дополнительно провести проверку своего объекта и понимать, что нахождение рядом с привлекательными историческими местами даёт видимые плюсы в виде повышения рыночной стоимости, особенно для точек притяжения — объектов рекреации и туризма, но также создаёт большое количество возможных ограничений, которые нужно своевременно выявлять и рассчитывать, так как они напрямую будут влиять на строительство, возможность освоения территории и земляные работы.

Юридическая трактовка и практика применения (подборка 2020–2026 гг.)

Юридическая трактовка судов высших инстанций и профильных ведомств сводится к примату публичных интересов (сохранение исторической среды) над частными (извлечение прибыли из девелопмента). Однако суды постепенно формируют механизмы защиты добросовестных приобретателей.

Судебная практика (КС РФ и ВС РФ)

• Постановление Конституционного Суда РФ от 01.12.2025 № 42-П. Суд защитил права собственников участков, чьи земли были включены в зоны охраны ОКН до 4 августа 2018 года. Местные власти отказывали в выкупе участков, ставших непригодными для застройки. КС РФ указал на недопустимость перекладывания бремени сохранения ОКН исключительно на частных лиц и обязал законодателя доработать механизм компенсации.
• Производство в Конституционном Суде РФ (дело № 3а-5/2024, май 2026 г.). Оспаривается запрет на строительство в границах охранной зоны (Ленинградская область, «Безымянная высота»). Суды общей юрисдикции поддержали запрет на ИЖС, несмотря на то, что ограничения не были внесены в ЕГРН на момент покупки. Дело находится на рассмотрении КС РФ.
• Постановление Конституционного Суда РФ от 05.03.2020 № 11-П. Зафиксировано право собственника на возмещение убытков (включая упущенную выгоду), если статус земли (ИЖС) был ограничен из-за наложения охранной зоны ОКН.
• Определение Верховного Суда РФ по делу № А40-69563/2023 (сентябрь 2025 г.). Рассмотрен спор о взыскании долга по арендной плате за участок под зданием-памятником. ВС РФ указал критерии разграничения обычных коммерческих ставок и льготных ставок при эксплуатации земли под ОКН.

Позиция и практика контрольно-надзорных органов

• Прокуратура РФ: отмена разрешений на строительство (март 2026 г.). По иску прокуратуры Ставропольского края суд признал недействительным разрешение на строительство высотного жилого комплекса в Пятигорске. Установлено, что объект возводился в охранной зоне особняка конца XIX века с изменением рельефа, что прямо нарушает ст. 36 ФЗ № 73-ФЗ.
• Генпрокуратура РФ: изъятие активов и взыскание средств (июнь 2025 г.). Суд удовлетворил иск заместителя генпрокурора о взыскании 6,1 млрд рублей с застройщиков в Сочи (в том числе за причиненный экологический и градостроительный ущерб) и обращении активов в доход государства ввиду нарушений при застройке особо ценных и охранных территорий.