ВС РФ разъяснил вопросы применения правил о самовольной постройке
Подготовили краткий перечень некоторых пунктов из Пленума, на которые рекомендуем обратить внимание всем инвесторам, владельцам объектов недвижимости.
Полный текст Пленума изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке”.
1. При возведении объектов необходимо соблюдение правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законом.
2. Самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном или предоставленном с нарушениями;
- возведение (создание) на земельном участке, ВРИ которого не допускает строительства;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
3. Органы власти на местах и в Субъектах не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки, это исчерпывающий перечень признаков.
4. Изменение требований к строительству/реконструкции после начала (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) не является основанием для признания такой постройки самовольной.
5. Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми, если изменилось законодательство, и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе, приведении в соответствие.
6. Возведение объекта ИЖС или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.
До 1 марта 2031 года создание таких объектов на участках, предназначенных для садоводства, для ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта, для КФХ без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании технического плана, подготовленного на основании декларации являются законными действиями.
7. Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку.
8. Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции.
9. Законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
К таким объектам недвижимости относятся, например, индивидуальные жилые дома на соответствующих участках в границах населенных пунктов, предназначенные для ЛПХ, жилые и садовые дома на садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
- права на эти объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- их параметры соответствуют предельным параметрам по ПЗЗ или федеральному закону;
- эти объекты расположены на участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов.
10. В случае, когда недвижимое имущество, ЕГРН имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе
11. На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
12. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой
13. При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.
14. Договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в целях строительства в аренду по итогам торгов, может содержать ограничения только в части публичных требований к застройке (правового режима земельного участка и предельно допустимых параметров разрешенного строительства). Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.
Обладатель публичного сервитута вправе осуществлять только строительство объектов, установленных законом.
15. Одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах ЗОУИТ.
До внесения сведений о зоне в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 N 342-ФЗ.
Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.
16. Отказ в иске о сносе постройки, использование которой оказалось невозможным в связи с установлением ЗОУИТ, не препятствует заключению соглашения о возмещении убытков или выкупу земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе по требованию - собственника такого объекта.
17. Реконструкция объекта недвижимости, ВРИ которого, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные, параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства.
Требования о сносе по основанию несоответствия разрешенному использованию земельного участка самовольной постройки, возведенной (созданной) в результате реконструкции объекта недвижимости, использование которого допускалось без приведения в соответствие с градостроительным регламентом, подлежат удовлетворению.
