Земельный кодекс меняется: глава о видах разрешённого использования вступает в силу 1 марта 2026 года

Федеральным законом от 31.07.2025 №295‑ФЗ вносятся изменения в Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, Лесной кодекс РФ, ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ», ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты.

Ключевое нововведение — дополнение Земельного кодекса РФ новой главой: Глава II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков» (вступает в силу с 1 марта 2026 года). До этой даты вопросы, связанные с видами разрешённого использования (ВРИ), регулировались п. 2 ст. 7 ЗК РФ (в редакции до 1.03.26 года) и статьёй 37 ГрК РФ.

Содержание главы II.1 ЗК РФ

Глава включает следующие статьи:

• ст. 14.1. Общие положения о видах разрешённого использования земельных участков;
• ст. 14.2. Установление и изменение видов разрешённого использования земельных участков;
• ст. 14.3. Использование земельных участков в соответствии с видами разрешённого использования;
• ст. 14.4. Выбор видов разрешённого использования земельных участков.

Ключевые положения новой главы

1. Виды разрешённого использования устанавливаются в отношении земельных участков из состава земель всех категорий.
2. Соответствие назначения зданий и участка. Разрешённое использование (назначение) зданий или сооружений должно соответствовать видам разрешённого использования земельного участка, на котором они расположены. Исключения составляют: размещение пунктов ГГС, лесных информационных знаков, линейных объектов на которые не нужно ДПТ, некапитальных строений, обеспечения обороны, в иных случаях.
3. Порядок установления ВРИ в зависимости от категории земель:
   • земли лесного фонда — согласно лесохозяйственному регламенту;
   • участки в границах ООПТ (за исключением населённых пунктов) — согласно положению об ООПТ (даже если ООПТ в границах ЛФ);
   • земельные участки с/х назначения (за исключением садовых и огородных участков) — в соответствии с федеральным законом;
   • в остальных случаях — на основании градостроительного регламента.
4. Особые случаи установления ВРИ. Вид разрешённого использования земельного участка может быть установлен ДПТ (проектом планировки и/или проектом межевания территории) независимо от действующих регламентов использования земель (п. 5 ст. 14.2 ЗК РФ).
5. Использование арендованных/безвозмездно используемых участков. Если вы получили в аренду или безвозмездное пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, вы не вправе выбирать иной вид разрешенного использования земельного участка, чем предусмотренный договором аренды земельного участка или договором безвозмездного пользования земельным участком. Исключение - КРТ (п. 5 ст. 14.2 ЗК РФ).
6. Участки в зонах планируемого размещения объектов. Владелец земельного участка в зоне планируемого размещения объекта федерального, регионального или местного значения (если подтверждено ДПТ) не вправе менять его разрешённое использование. Исключение - размещение объекта на условиях публичного сервитута (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ).
7. Если вид разрешённого использования земельного участка, здания или сооружения (кроме объектов, подлежащих сносу как самовольная постройка) не соответствует действующим регламентам использования земель или документации по планировке территории, то такой участок или объект можно продолжать использовать без обязательного приведения в соответствие с этими документами (п. 3 ст. 14.3 ЗК РФ).

Новый закон чётко закрепляет в Земельном кодексе понятие «вид разрешённого использования» и определяет его связь с полномочиями госорганов, правами собственников и арендаторов. До этого нормативной базы не хватало — на практике применение ВРИ было разнородным, а Росреестр и суды регулярно выпускали дополнительные разъяснения.

Закон содержит значительный объём изменений. Мы планируем последовательно освещать их в серии публикаций, детально разбирая каждое нововведение.

В отдельной статье подробно разобрали новые требования к вспомогательным видам разрешённого использования, проанализировали формулировки закона, а также подготовили практические рекомендации по проверке правил землепользования и застройки.