Градостроительный аудит и анализ ограничений

Кому это нужно

Инвесторы, девелоперы и правообладатели земельных участков, планирующие приобретение коммерческих активов, новое строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, нуждающиеся в объективной оценке правовых и технических параметров площадки.

Когда это нужно

• Отсутствие в ЕГРН сведений о границах ЗОУИТ (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, санитарно-защитные зоны предприятия) при их фактическом или нормативном наличии.
• Наличие рядом объектов культурного наследия или памятников природы, сведения по которым не отображены в ЕГРН.
• Несоответствие фактического использования земельного участка утвержденным правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и видам разрешенного использования (ВРИ), что влечет риски административной ответственности и признания объекта самовольной постройкой.
• Имеющиеся противоречия в утвержденной документации (Генплане и ПЗЗ, схеме развития территории), что приводит к передаче ошибочных сведений в ЕГРН и может привести к рискам изъятия объекта или ограничений при строительстве.
• Наложение границ участка на водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, земли лесного фонда или особо охраняемые природные территории (ООПТ).
• Риск попадания в зоны КРТ или развития территорий, обнаружения незарегистрированных публичных сервитутов или территорий, зарезервированных для государственных нужд (в том числе красных линий, планируемых для развития улично-дорожной сети).

Что входит в работу

• Правовой анализ: проверка правоустанавливающих документов и сведений ЕГРН на предмет зарегистрированных обременений (залог, аренда, сервитуты, судебные запреты). При необходимости может быть проведен полный ретроспективный анализ возникновения объекта, разделов и объединений, споров, строительства на участке.
• Градостроительный анализ: изучение генерального плана, ПЗЗ, проектов планировки и межевания территории (ППТ и ПМТ), а также ГПЗУ. Проверка соответствия планируемого объекта градостроительным регламентам.
• Техническая оценка: выезд на участок, сопоставление фактического использования с документальным. Расчет предельных параметров разрешенного строительства и допустимого использования (отступы от границ, высотность, плотность застройки, возможность возведения некапитальных объектов).
• Прогноз и стратегия: оценка перспектив реализации проекта с учетом выявленных барьеров и разработка правового алгоритма по их согласованию или нормативному снятию. Рекомендации по повышению инвестиционной привлекательности объекта.

Что вы получаете

Письменное правовое заключение, включающее схему фактических и потенциальных ограничений, расчет допустимой площади застройки и пошаговый план мероприятий по урегулированию спорных вопросов. Документ обеспечивает базу для принятия инвестиционных решений, планирования сроков проектирования и бюджета на прохождение административных процедур.

Опыт и компетенции

Компания «Природный Кодекс» осуществляет градостроительный консалтинг с 2018 года. Экспертиза базируется на совместной работе специалистов по недвижимости, профильных юристов и кадастровых инженеров, генпланистов. Такой подход позволяет проводить комплексный анализ на стыке права, кадастрового учета и градостроительного зонирования и строительного регулирования, обеспечивая обоснованность выводов и минимизацию инвестиционных рисков при взаимодействии с надзором, уполномоченными государственными и муниципальными органами.