Шеф, усё пропало! Мифы о «массовом изъятии дач» и что меняет Постановление №826

Разбираемся, кому выгоден миф о «массовом изъятии дач», что на самом деле меняет Постановление № 826 и почему собственникам участков важно соблюдать информационную гигиену

В связи с резким ростом этой весной кликбейтных публикаций в медиа-пространстве и по итогам выступления Марины Ненароковой в эфире программы «Утро России», аналитический центр компании «Природный Кодекс» подготовил материал с разъяснениями о том, что изменилось в законодательстве для владельцев дач, участков и жилых домов с видом использования под ЛПХ и ИЖС.

Тиражируемые тезисы о «массовом изъятии дач», «создании государством давления на дачников» и «выброшенных на рынок заброшенных участках» не имеют под собой ни юридических, ни экономических оснований. Законодатель не ввел репрессивный аппарат, а лишь устранил правовые пробелы, создал конкретные и понятные правила. Если их читать, конечно.

1. Что реально изменилось (Постановление Правительства РФ № 826 и ФЗ № 307)

Документ впервые дал четкие, измеримые критерии «заброшенности» для участков ИЖС, ЛПХ (как в границах населенных пунктов, так и полевых) и СНТ. Ранее оценка производилась субъективно. Теперь признаки неосвоения конкретно перечислены.

1. Захламление/Загрязнение: более 50% площади участка загрязнено отходами производства и потребления I-IV классов опасности или захламлено строительными/иными материалами, предметами, и данное состояние не устранено в течение одного года со дня выявления нарушения уполномоченным органом.
2. Руинированность (разрушение строений): наличие на участке зданий, сооружений с признаками аварийного состояния (обрушения кровли, стен, разрушенные оконные/дверные проемы), если собственник не принял мер по сносу или приведению в надлежащее состояние в течение одного года со дня выявления.
3. Зарастание сорной растительностью (для с/х назначения, СНТ, ЛПХ): более 50% площади в течение одного года покрыто сорной травянистой растительностью высотой свыше 1 метра и/или дикорастущими кустарниками, древесной порослью, не являющимися элементами благоустройства (плодовые деревья/кустарники, лесополосы — не признак).
4. Отсутствие построек (для земель под строительство): отсутствие построенного и зарегистрированного объекта недвижимости — для участков под ИЖС — 7 лет с момента возникновения права собственности, для иных — в течение 5 лет с момента возникновения права собственности, если иной срок не установлен разрешением на строительство, проектами планировки территории и пр.

Данные критерии не подлежат применению в следующих случаях: из-за ареста (наложения запрета на распоряжение), чрезвычайных ситуаций, стихийных бедствий, иных обстоятельств, исключающих такое использование. Бремя доказывания этих обстоятельств лежит на собственнике.

Процедура изъятия (ст. 284 ГК РФ и ст. 54.1 ЗК РФ)

Изъятие — это исключительная мера, которая не применяется в административном (внесудебном) порядке. Процедура включает: выявление нарушения → выдачу предписания → штраф → повторную проверку → подачу иска в суд → публичные торги (с возвратом вырученных средств собственнику за вычетом расходов). Государству экономически невыгодно и незачем изымать ваши 6 соток. Цель — принудить собственника навести порядок, не создавая помоек и свалок на участках, и платить налоги.

Перевести землю невозможно, почему я не могу делать то, что хочу на своей земле

Перевод земли (изменение категории) — процедура возможная. Длительная, непростая, но — возможная. Если вы идете в бизнес, то уметь считать расходы, сроки и ресурсы — основа основ. Просто купить «сельхозку» и построить на ней гостиницу или сделать автосервис — уже не работает. Это пресекается и приводит к потере актива и денег. «Глаза видели, что брали», как говорится.

А вот изменение вида разрешенного использования в рамках категории — например, вне или внутри населенного пункта организовать гостиницу или банный комплекс, магазин, кафе и пр. — реально, и гораздо быстрее. Если это допускают режимы территории или их возможно скорректировать по установленной процедуре (и когда вы не будете мешать жизни остальных по регламентам, а не личному мнению) — меняйте.

Чтобы понять логику законодателя, необходимо оценить ситуацию, предшествовавшую принятию норм.

• Ликвидация «мертвых зон»: До принятия новых актов председатели СНТ и администрации сельских поселений были юридически бессильны перед заброшенными участками. Годами пустующие территории становились очагами пожаров, рассадниками сорняков, грызунов и несанкционированными свалками. Соседи страдали, но законных рычагов воздействия на отсутствующего собственника не было.
• Защита целевого использования: Право собственности не является абсолютным. Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, осуществление прав одних лиц не должно нарушать права других.

Баланс частных и публичных интересов. Если землепользование пустить на самотек, многие СНТ и деревни превратятся в хаотичные промзоны, коммерческие объекты и свалки. Соблюдение видов разрешенного использования (ВРИ) гарантирует, что вы покупаете дачу для спокойного отдыха, огород — для «помидоров и картошки», и завтра сосед не построит в метре от вашего забора коммерческий банный комплекс, шумную гостиницу или свиноферму, создав колоссальную шумовую, парковочную и санитарную нагрузку на инфраструктуру и жителей.

Когнитивная гигиена: кто и зачем раскачивает информационное поле

Массированный вброс панических настроений (триггеры: страх потери имущества, тревога за активы), с нашей точки зрения, имеет признаки скоординированных информационных кампаний.

Анализ рынка и ежегодной ситуации, возникающей в медиа-поле весной, показывает следующих потенциальных бенефициаров:

1. Недобросовестные игроки на рынке недвижимости: Искусственное создание паники стимулирует доверчивых граждан избавляться от «проблемных» (по их мнению) активов по бросовым ценам.
2. Различные объединения и общественные ассоциации: В предвыборные периоды консолидация электората вокруг выдуманной угрозы («мы спасем ваши дачи от наезда государства») — классический инструмент набора медиа-влияния, веса.
3. Недобросовестные консультанты, маркетологи («инфобизнес»): Использование агрессивных прогревов для продажи квазиюридических, маркетинговых и прочих услуг. Раскачивание эмоционального состояния клиента, понуждение к импульсивным решениям — признак отсутствия реального правового продукта. (Аналогичная схема ранее применялась для запугивания владельцев гостевых домов, мы про это много писали и даже направляли аналитические записки в некоторые регионы — чтобы стабилизировать ситуацию в профсообществе).

Показательный пример искажения фактов — «Дачная амнистия». Беспрецедентный, позитивный акт государственной поддержки, позволивший миллионам граждан легализовать имущество по упрощенной процедуре, в хайповых публикациях преподносится как «ловушка».

Попытки найти истину в заголовках желтой прессы, лозунгах типа «У одинокой бабушки отбирают последний огород» и в дачных чатах обходятся слишком дорого.

Законы пишутся сухим языком не для того, чтобы вас запутать, а для того, чтобы исключить двоякое толкование. Если вам обещают, что завтра за вашей теплицей приедет бульдозер, — просто попросите собеседника назвать пункт и статью нормативного акта. Как правило, на этом моменте дискуссия заканчивается и начинается фольклор.

Там, где речь идет о недвижимости, нет места быстрым эмоциям, мгновенным решениям и необдуманным действиям. Читайте первоисточники, не совершайте спонтанных покупок и соблюдайте когнитивную гигиену.