Виды разрешенного использования для сельского хозяйства и туризма

Частый вопрос: «Хочу агротуризм — какой ВРИ лучше: животноводство или сельхозпроизводство (использование), и можно ли "туризм" сделать основным?»

Главное правило: ВРИ должен соответствовать реальной хозяйственной модели бизнеса. Туризм — это дополнительная деятельность, которая помогает агробизнесу увеличить сбыт продукции, повысить известность владельцев и получить дополнительный доход. Имитировать уход в сельское хозяйство — недальновидный подход. Юридически доказать отсутствие реальной деятельности несложно, так как для этого есть вся нормативная база. Поэтому важно выбрать ВРИ, который действительно соответствует вашим планам.

Почему «агротуризм» — не отдельный ВРИ

В классификаторе ВРИ нет самостоятельного вида «агротуризм». Юридически вы можете выбрать либо сельхоз-ВРИ (производство, фермерство и т.п.), либо, если ваш проект действительно про размещение туристов, «Туристическое обслуживание» (код 5.2.1) и другие «туристические» ВРИ (группа 5.0 или 4.7 «гостиничное обслуживание»). Но это возможно только если такие виды деятельности допустимы для вашей территории по градостроительным документам и регламентам. Строительство туристических объектов на землях с/х назначения законами на февраль 2026 г. не допускается (кроме как для виноделен).

Именно поэтому агротуризм (сельский туризм, осуществляемый СХТП/фермером на сельскохозяйственном объекте или в неразрывной связи с ним) на практике — это базовая сельхоздеятельность + разрешённые вспомогательные услуги, виды деятельности.

Животноводство как деятельность: что часто недооценивают начинающие предприниматели

Выберите ВРИ, который соответствует ядру вашего проекта: с/х производство (использование), растениеводство, переработка продукции, животноводство или другой вид деятельности.

Для многих территорий, где градостроительные регламенты не установлены или не действуют, ВРИ определяет уполномоченный орган. Часто это Министерство сельского хозяйства, но в разных субъектах полномочия могут быть у разных органов власти.

Если вы планируете заниматься животноводством, учтите обязательные ветеринарные и санитарные требования: нормы по отступам, оборудование хранилищ, вывоз навоза по договору. Эти правила регламентируют условия содержания животных, их питание, предотвращение заболеваний и другие важные аспекты.

Начинающие фермеры часто не учитывают эти требования, что делает проект дороже и сложнее. За нарушения в сфере обращения с отходами могут оштрафовать по статье 8.2 КоАП РФ. Штрафы для юридических лиц могут достигать 300–400 тысяч рублей или деятельность могут приостановить на 90 суток. Поэтому игнорировать «навозную часть» не стоит.

С 3 мая 2024 года вступил в силу закон № 86-ФЗ, который устанавливает ответственность за нарушение требований к обращению с навозом и другими побочными продуктами животноводства.

Кадастровая стоимость: менять ВРИ или оспаривать

Если проблема в высокой кадастровой стоимости, сначала проверьте, на чем она основана. Иногда проще оспорить результаты, чем менять бизнес и подстраивать ВРИ под желаемую налоговую ставку.

Оспаривание кадастровой стоимости предусмотрено законом (статья 22 № 237-ФЗ). Это можно сделать внесудебно через специальную комиссию или сразу в суде. Комиссия создается исполнительным органом субъекта РФ. Например, в Московской области это Министерство имущественных отношений. Проверьте регламент в своем регионе.

Оспаривание может повлиять на налоговую базу, но не на назначение ВРИ, которое зависит от принципов и целей использования земель.

Полезные документы

• Земельный кодекс РФ
• Федеральный закон от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства"
• Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
• КоАП РФ
• Постановление Правительства РФ от 31.10.2022 N 1940 "Об утверждении требований к обращению побочных продуктов животноводства"
• Классификатор ВРИ, Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412

Если вы не уверены, какой ВРИ выбрать под свой проект, или хотите проверить, соответствует ли ваша текущая деятельность выбранному виду использования — приходите за консультацией. Мы помогаем фермерам и владельцам туристических объектов разобраться в требованиях и избежать штрафов.