Земельные и правовые аспекты в тропостроении: лекция Марины Ненароковой для проекта «ТропаМИРоссии»

Продолжаем рубрику «Мнение эксперта» и публикуем вторую лекцию Марины Ненароковой из онлайн-курса «ТропаМИРоссии».

В этом выпуске разбираем земельное и градостроительное право при проектировании тропы, практические аспекты работы с картами и документами, а также процедуру перевода земель из одной категории в другую — возможные пути и сроки.

В прошлой лекции мы говорили о том, как территориальные зоны, виды разрешённого использования и категории земель влияют на возможность создания тропы, какие ограничения накладывают ЗОУИТ и как градостроительные регламенты определяют допустимые виды деятельности на участке.

Смотрите видео-лекцию по ссылке

Ключевые темы лекции

• 00:00:11 — Введение
  Напоминание о прошлой лекции: территориальные зоны, виды разрешённого использования, их связь с функциональным зонированием, категории земель, ЗОУИТ и градостроительные регламенты — что влияет на использование участка и формирование вида деятельности.
• 00:02:04 — Начало работы с картами
  Первый шаг: наложение маршрута на картографическую основу. Использование публичной кадастровой карты Росреестра. Рекомендации по работе со слоями карты.
• 00:03:55 — Региональные геопорталы и спутниковая съёмка
  Значение региональных геопорталов для получения дополнительной информации. Совмещение публичной кадастровой карты со спутниковой съёмкой. Нанесение основных точек на карту для корректировки маршрута.
• 00:05:02 — Разметка маршрута
  Построение маршрута от точки входа до точки выхода. Отметка промежуточных мест, ночёвок, аварийных исходов и инфраструктуры. Корректировка маршрута в зависимости от возможностей земли.
• 00:08:08 — Анализ земельной картографической основы
  Оценка территориальной зоны, границ поселений, земельных участков и водных объектов. Анализ категорий земель на пути следования. Проверка реалистичности проекта с точки зрения земельного права и градостроительных регламентов.
• 00:09:41 — Земельное расследование
  Разбивка маршрута на отрезки и выделение площадок для инфраструктуры. Оценка возможностей подъезда и парковки. Пример анализа точки входа: определение территориальной зоны, категории земель и видов разрешённого использования.
• 00:10:39 — Определение инфраструктуры
  Составление перечня необходимой инфраструктуры: санитарные узлы, информационные щиты, парковки, туристические информационные центры. Определение типов строений и сооружений. Работа с картами для уточнения территориальной зоны и категории земель.
• 00:11:37 — Определение территориальной зоны и градостроительных регламентов
  Точка входа может находиться вне границ населённых пунктов, в чистом поле или лесу. На карте можно увидеть территориальную зону или земли, собственность на которые не разграничена. Градостроительные регламенты устанавливают предельные параметры участков.
• 00:12:37 — Допустимые виды строительства
  Градостроительные регламенты определяют допустимые виды строительства и объектов. На некоторых участках можно размещать только объекты некапитального характера. Финансовая модель проекта может измениться в зависимости от ограничений.
• 00:13:34 — Работа с администрацией и правилами застройки
  Необходимо проверить территориальную зону и виды разрешённого использования. Возможно, потребуется менять виды разрешённого использования или вносить изменения в генеральный план. Законодательная связка мастер-планирования с генеральным планом и правилами застройки важна для понимания возможностей строительства.
• 00:14:38 — Анализ публичной кадастровой карты
  Публичная кадастровая карта помогает определить владельца участка и наличие дорог. Дороги могут быть линейными объектами или просто проездами. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) накладывают ограничения на хозяйственную деятельность.
• 00:16:25 — Виды зон с особыми условиями использования
  Земельный кодекс предусматривает 28 видов зон с особыми условиями. Не все зоны отображаются на публичной кадастровой карте. Отсутствие зон на карте не означает, что их нет, необходимо учитывать все ограничения.
• 00:18:11 — Транспортная доступность
  Наличие юридически существующего проезда важно для транспортной доступности. Накатанная дорога на карте не всегда означает юридически существующий объект. Проезд через земли лесного фонда требует согласования с органами лесного хозяйства.
• 00:20:27 — Ограничения на проезд автотранспорта
  Доступ автотранспорта может быть ограничен в период пожарной опасности или из-за рекреационной нагрузки. В водоохранных зонах могут быть наложены ограничения на проезд автотранспорта. Необходимо учитывать все ограничения при планировании проекта.
• 00:21:11 — Получение информации о проезде
  Для получения информации о проезде нужно обращаться к соответствующим органам: лесному хозяйству, администрации поселения или района, правообладателю частной территории. Самостоятельно узнать правообладателя сложно, требуется установление контакта с ответственными лицами.
• 00:21:52 — Проблемы с подъездом к участку
  Подъезд к участку может быть ограничен из-за отсутствия юридического статуса дороги. Возможность подъезда на автотранспорте зависит от целесообразности проекта. Нереалистичные проекты могут привести к финансовым потерям.
• 00:22:44 — Перенос проекта
  Иногда проект требует переноса на другую местность или значительного изменения трека. Такое решение может быть поддержано и логически обосновано. Попытки реализовать нереалистичные проекты часто заканчиваются финансовыми потерями.
• 00:23:17 — Анализ градостроительных регламентов
  Работа с картами, градостроительными регламентами и документацией помогает избежать потерь ресурсов. Анализ территориальных зон и видов разрешённого использования для каждого участка тропы. Оценка реалистичности переходов, элементов благоустройства и соединения тропы с другими объектами.
• 00:24:12 — Анализ земель лесного фонда
  Для земель лесного фонда проводится анализ лесоустроительной документации и лесохозяйственных регламентов. Запрос информации от органов лесного хозяйства. Совмещение лесных планшетов с картами для точного анализа.
• 00:25:06 — Анализ земель населённых пунктов
  Работа с генеральным планом и ПЗЗ для земель населённых пунктов. Оценка возможности размещения инфраструктуры на землях сельскохозяйственного назначения. Избегание нецелевого использования земель.
• 00:26:03 — Юридические аспекты использования участков
  Оценка видов использования земель, территориальных зон и возможных видов использования лесов. Выбор юридического пути для размещения объектов: аренда, сервитут, субаренда. Зависимость юридического пути от территориальной зоны и вида разрешённого использования.
• 00:27:59 — Земляные работы и типы объектов
  Возможность проведения земляных работ влияет на выбор типов объектов: капитальные или некапитальные. Определение typu санузла: модульный или капитальное сооружение. Организация вывоза отходов и выбор типа септика.
• 00:28:56 — Градостроительные регламенты и оборудование
  Анализ градостроительных регламентов для создания объектов капитального строительства. Допустимые типы сооружений, площадь застройки и высотность. Подбор поставщиков оборудования на основе земельного анализа.
• 00:29:48 — Защита от пожаров и санитарные нормы
  Соблюдение санитарных норм и мероприятий по защите от пожаров. Информация из карт и текстовой документации для планирования.
• 00:30:44 — Трассировка маршрута
  Трассировка тропы — это реализация проекции на местности с физическим воплощением инфраструктуры. Создание грубой карты-схемы с нанесением маршрута на картографическую основу. Пометки о необходимости изменений в правилах застройки и землепользования.
• 00:31:24 — Составление списка участков и поселений
  Составьте список участков с кадастровыми номерами и их категориями. Определите поселения и районы, через которые проходит тропа. Выделите участки на праве собственности и аренды для понимания необходимых переговоров.
• 00:32:19 — Работа с градостроительной документацией
  Изучите текстовую и картографическую части градостроительной документации. Найдите информацию на сайте поселения. Определите круг контрагентов для взаимодействия.
• 00:33:04 — Переговоры с органами власти и организациями
  Проведите переговоры со всеми организациями и лицами из списка контрагентов. Чётко определите предмет переговоров, чтобы избежать абстрактных вопросов. Конкретизация целей ускоряет получение информации.
• 00:34:02 — Уточнение информации и выявление противоречий
  Уточните информацию и проверьте наличие противоречий в территориальной зоне. Устраните противоречия согласно алгоритму дорожной карты. Анализ возможностей изменения земель и выявление рисков землепользования.
• 00:35:57 — Оценка времени и ресурсов
  Заложите время на приведение земель в правовое соответствие. Оцените последовательность юридических действий для перевода земель. Учтите длительность процедуры перевода земель, особенно за пределами населённых пунктов.
• 00:36:52 — Уникальность дорожной карты для каждого объекта
  Дорожная карта для каждого объекта уникальна и требует индивидуального подхода. Алгоритм действий зависит от категории земель: лесной фонд, особо охраняемые территории, населённые пункты. Итогом работы должна стать карта маршрута, календарный план и финансовая модель.
• 00:38:41 — Заключение
  Подчёркивается важность юридического сопровождения и предварительного аудита. Детальное изучение возможного прохождения тропы на местности. Формирование правильного и обоснованного проекта тропы и бизнес-модели.