Подбор участка для турпроекта: риски вторичного рынка
Выбор участка под туристический объект на вторичном рынке требует особой проверки, продавцы нередко скрывают существенные риски, способные повлиять на реализацию проекта. В этой части цикла статей разбираем ключевые подводные камни и способы их избежать.
Если вы решили приобрести земельный участок на вторичном рынке, важно понимать: каждый такой участок — это объект с «историей» как самой недвижимости, так и ее владельцев. Именно в этой истории и кроются как уникальные возможности, так и серьёзные риски.
В отличии от первичного рынка, где участки выделяются впервые, на вторичке вы имеете дело с уже оформленной собственностью — будь их владельцами физические или юридические лица. Про переуступку права аренды мы поговорим отдельно.
Подробнее о выборе участка на первичном рынке мы писали ранее — по ссылке.
Где искать земельный участок?
Сегодня основными площадками для поиска недвижимости стали «Авито. Недвижимость» и ЦИАН. Также стоит обратить внимание на торги по банкротству (например, на площадках «Реестр торгов» или «Сбербанк АСТ»). Участки здесь могут быть дешевле, но оформление займёт больше времени — потребуется участие в торгах, проверка судебной истории и дополнительные юридические процедуры. Но в случае коммерческой недвижимости или, например, работы с квартирами такие источники могут дать хорошие объекты.
Как ни странно, несмотря на цифровизацию баннер «на заборе» остается неплохим источником информации, иногда неожиданно результативным. Также не нужно исключать и разговоры с жителями, администрацией — как правило, те знакомы с объектами, у владельцев которых есть желание их продать.
Что скрывают продавцы?
Покупка земли на вторичном рынке требует максимальной проверки — как самого участка, так и его владельца. Вот шесть ключевых «подводных камней», на которые стоит обратить внимание:
1. Недобросовестность продавца
Например, продавец находится в стадии банкротства и сделка по приобретению земельного участка в последующем может быть оспорена и признана недействительной. Вы потеряете и земельный участок, и деньги, и время. В эту же «корзинку» — наследственные споры, разделы имущества и претензии бывших супругов, выписанные неправедным путем несовершеннолетние дети, материнский капитал и не только.
2. Низкая цена/горящие сроки
Низкая цена на земельный участок — это то, что должно вас всегда настораживать. Это не тот случай, когда нужно быстрее хватать — тщательно проверять в такой ситуации обязательно. За низкой ценой могут скрываться либо сложности и невозможность освоения, либо стоимость занижена намеренно. Например, если цена земельного участка значительно ниже кадастровой стоимости, то сделку можно оспорить. Тогда вы, как в первом случае, потеряете и земельный участок, и деньги, и время. Если вас торопят, «срочно нужны деньги, бери быстрей потом будет дороже» — чаще всего такие слова — часть схемы недобросовестного продавца/риэлторов. Простое правило — в недвижимости НИКОГДА не бывает срочных сделок.
3. Ошибки межевания
Очень распространенный риск, который проявляется в разных моментах. Это может быть ошибка в координатах границ, которая относительно всего земельного участка будет незначительной, а может проявиться и серьезная проблема: например, границы земельного участка находятся в береговой полосе водного объекта (а, значит, не может принадлежать никому, кроме государства, и ваш участок меньше заявленного) или вовсе земельный участок находится не там, где вы его смотрели (да-да, в наш век современных технологий бывает и такое). При этом риске вы, конечно, не потеряете земельный участок, но ошибки могут быть настолько критическими, что освоение участка уже будет нецелесообразным.
4. Ретроспектива
Всегда стоит обращать внимание и проверять не только продавца земельного участка, но и того, кто ему продал и желательно «докопаться» вообще до момента образования участка. Почему? Очень просто — участок может быть выделен неправильно или им распорядились не те, кто могли (например, земли находились в лесном фонде, а ими распорядилась администрация). В таких случаях прокуратура, в случае проверки, обратится в суд, начнёт процедуру изъятия и возврата в собственность государства. Что потеряем — см. пункт 1. Так же в прошлой истории объекта или продавца может скрыто очень много камней — возможно, больше, чем на вашем участке.
5. Дополнительные документы
Есть ряд случаев, в которых для проверки или подтверждения требуются дополнительные документы. Например, если участок приобретался продавцом в браке, то необходимо согласие супруга. Если, участок земель сельхозназначения, то необходимо уведомление Минсельхоза за месяц до сделки (отказ от преимущественного права приобретения). Опека в случае использования маткапитала или если совладелец — несовершеннолетний. И есть ещё много случаев, в которых требуются дополнительные согласия или разрешения. Нужны они или нет — это вам скажет юрист по итогам проверки. И если их продавец не предоставляет или скрывает — то стоит задуматься.
6. Проверка градостроительных регламентов и ограничений (ЗОУИТ)
Сейчас, конечно, уже сложно что-то скрыть — основные ограничения прописываются в выписке ЕГРН и в ГПЗУ, можно многое увидеть на портале НСПД или на региональных геопорталах (главное -правильно смотреть). Но бывают и скрытые моменты. Например, в ПЗЗ или Генплане есть противоречия или ошибки в части зонирования, или соответствия требованиям законодательства. Проверять в этих документах предстоит многое: начиная от параметров застройки и заканчивая проверкой того, что планируется строить на смежном участке (вдруг там запланирована магистраль по соседнему участку). Здесь важно оценить комплексно все риски, соотнести с ценой, сроками на улучшение ситуации и уже потом принимать решение о приобретении или торге.
Покупка земли на вторичном рынке — это не просто сделка, а юридическое расследование. То, что вы сэкономите на юристах сегодня, может обернуться потерей сотен тысяч — или всего участка — завтра. Лучше потратить время на проверку (проявить должную осмотрительность и минимизировать предпринимательские риски), чем потом бороться за свои права в суде.
Чтобы каждый из перечисленных рисков — от проверки продавца до градостроительных ограничений — был взят под контроль, необходим системный профессиональный подход. Компания «Природный Кодекс» оказывает полный цикл услуг для безопасных сделок при покупке участков. Мы проводим комплексную экспертизу, выявляя юридические, кадастровые и разрешительные риски, и обеспечиваем сопровождение сделки под ключ. Это даёт гарантию чистоты покупки и позволяет инвестору сосредоточиться на развитии туристического бизнеса, а не на решении непредвиденных проблем.
Подробнее об услугах можно узнать здесь.
