Как выбрать земельный участок под загородный отель, турбазу или глэмпинг

Содержание видео

00:00 Введение

• Марина Ненарокова, руководитель консалтинговой юридической компании «Природный кодекс», обсуждает выбор земельного участка для размещения туристического объекта.
• Видео предназначено для инвесторов, планирующих развитие в сфере туризма и приобретение недвижимости.
• Подчёркивается важность юридических и фактических критериев выбора участка.

00:50 Критерии выбора участка

• Обсуждение юридических и фактических параметров участка.
• Фактические параметры связаны с юридическими особенностями и бизнес-процессами.
• Видео ориентировано на начинающих инвесторов.

01:24 Расположение и ландшафтные характеристики

• Важность расположения, видовых и ландшафтных характеристик участка.
• Влияние рельефа, деревьев, оврагов и других особенностей на строительные параметры и юридические моменты.

01:58 Правовой статус и территориальная зона

• Значение территориальной зоны, категории земель и вида разрешённого использования.
• Пример с лесным участком и допустимым видом использования лесов.

02:50 Зоны с особыми условиями использования

• Влияние зон с особыми условиями на полезную площадь участка.
• Пример участка с охранными зонами, ограничивающими застройку.

04:24 Наличие подъезда

• Значение юридически существующего подъезда или возможности его оформления.
• Проблемы с доступом к участку через земли лесного фонда.

05:52 Потенциал изменения правового статуса

• Возможность перевода участка в другую категорию и снятия обременений.
• Примеры участков с потенциалом изменения статуса.

07:25 Возможность ведения хозяйственной деятельности

• Необходимость правового соответствия участка для ведения коммерческой деятельности.
• Влияние вида разрешённого использования и категории участка на возможность ведения деятельности.

09:23 Технологическое присоединение к сетям

• Важность наличия электричества, канализации и других инженерных сетей.
• Ограничения на присоединение к сетям и необходимость аудита участка.

10:49 Время приведения участка в правовое соответствие

• Необходимость учёта времени на приведение участка в правовое соответствие в бизнес-плане.
• Примеры длительных сроков перевода участков из земель сельскохозяйственного назначения.

12:06 Риски землепользования и развития территории

• Высокие временные риски при переводе участков.
• Риски природопользования, нецелевого использования земель и развития территории.
• Примеры рисков: возведение фильтрационных полей, завода или создание особо охраняемой природной территории.

12:59 Влияние особо охраняемых природных территорий

• Создание ООПТ может повлечь ограничения на деятельность.
• Возможность снижения цены участка или обсуждения рисков с продавцом.
• Влияние на точку безубыточности и срок окупаемости проекта.

13:51 Природные риски

• Карсты, цунами, высокие волны, зоны подтопления.
• Необходимость инженерных изысканий для учёта природных рисков.
• Последствия игнорирования природных рисков: поехавшие дома, трещины, обрушение объектов.

14:51 Финансовые и налоговые риски

• Изменение кадастровой стоимости и её влияние на налоговые платежи.
• Возможность оспаривания кадастровой стоимости, но с финансовыми вложениями.

16:03 Административные риски

• Затягивание процедур перевода участков и согласования строительства.
• Важность поддержки администрации на местном уровне.
• Полномочия органов власти в градостроительной деятельности.

16:52 Конкурентные риски

• Необходимость конкурентного анализа перед покупкой объекта.
• Влияние конкуренции на туристический поток.
• Стратегии влияния на конкуренцию: работа с другой целевой аудиторией, набор услуг.

18:09 Фактические риски

• Конфликтные соседи и споры по дорогам, доступу к воде.
• Жалобы местных жителей и внеплановые проверки.
• Риски, связанные с сервитутами и историческими проходами.

20:15 Антропологические риски

• Рост потока туристов и нагрузка на инфраструктуру.
• Ограничения антропогенной нагрузки на территории.
• Необходимость учёта предельной ёмкости проекта и работы с ценообразованием.

21:08 Выбор участка

• Оценка рисков и мер по их профилактике.
• Индивидуальный подход к выбору участка.
• Важность наблюдения за участком в разные времена суток и общения с местными жителями.

21:49 Юридические параметры участков

• Разрешённое использование участков для отдыха, рекреации, туризма.
• Возможности создания нужных юридических параметров: перевод земель, изменение вида разрешённого использования, работа с ПЗЗ.
• Преимущества участков с уже имеющимися зданиями и возможностью реконструкции.
• Необходимость обеспечения инженерных сетей: электричество, водоснабжение, водоотведение.
• Оценка рисков и экономической целесообраз

23:35 Ошибки в документах на участки

• Органы власти могут создавать документы с ошибками.
• Пример ошибки: вид разрешённого использования для туристического обслуживания присвоен участку с категорией земель сельскохозяйственного назначения.
• Росреестр иногда пропускает такие ошибки.

24:29 Рекомендации по выбору участка

• Не стоит приобретать участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, если он не соответствует вашим целям.

24:35 Способы приобретения участков

• Участки можно приобрести на первичном рынке, взяв в аренду или запросив в собственность.
• Также можно приобрести участок на вторичном рынке.
• Существуют сложные и специфические способы приобретения, такие как концессии и инвестиционные договоры с особо охраняемыми природными территориями.

25:42 Итоги и рекомендации

• Участок должен иметь подходящие юридические параметры: зону, категорию, вид разрешённого использования.
• Важно отсутствие ошибок в документах.
• Необходимо наличие полезной площади, возможности подведения коммуникаций и подключения к сетям.
• Важно наличие проезда и возможности организации парковки транспорта, особенно если участок находится в водоохранной зоне.
• Рекомендуется составлять ТЗ для покупки участка.

26:39 Заключение