Земельный вопрос: как работать с перераспределением участков

Перераспределение земель — это способ образования новых земельных участков, при котором из нескольких смежных участков формируются другие участки, а исходные прекращают своё существование. Данная процедура детально регламентируется ЗК РФ.

Согласно законодательству, перераспределение может быть трех видов:

• между земельными участками, находящимися в частной собственности;
• между земельными участками государственной или муниципальной собственности;
• между земельными участками частной и государственной/муниципальной собственности.

Статьи 11.7 и 39.28 ЗК РФ уточняют: ключевым документом перераспределения является соглашение между собственниками частных земель или соглашение между уполномоченными органами и собственниками участков, в случае перераспределения частных земель с государственными/муниципальными.

1. В каких ситуациях может потребоваться перераспределение земель?

• при выявлении факта расположения здания за границами участка собственника;
• при несоответствии границ участка его фактическому использованию;
• при необходимости соблюдения градостроительных норм;
• для устранения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.

Действующее законодательство не раскрывает значений указанных терминов. Однако судебная практика признает изломанность границ оправданной в случаях сложившейся застройки и необходимости рационального использования земли.

В таких ситуациях суд может отказать администрации в удовлетворении требований, как это было в решении Ленинского районного суда г.Иваново по делу № 2А-360/2020.

Важное условие: площадь земельных участков в результате перераспределения может увеличиваться не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Главная цель процедуры — устранение недостатков землепользования.

2. Какие требования к земельным участкам?

• участки имеют минимум одну общую границу;
• границы участков не пересекают границы муниципальных образований и(или) населенных пунктов;
• участки имеют один ВРИ;
• отсутствуют обременения или аресты на участки и др.

3. Какие этапы включает процедура перераспределения земель? (Статья 39.29 ЗК РФ)

1. заключение соглашения между собственниками (в том числе согласие супругов и согласие всех собственников при долевой собственности);
2. подготовка схемы расположения земельного участка (СРЗУ);
3. подача заявления и комплекта документов в местную администрацию (или иной уполномоченный орган в зависимости от полномочий и формы собственности участка — Минимущество, Росимущество, Департаменты и др.);
4. направление уполномоченным органом согласия на заключение соглашения заявителю либо отказа и возврата заявки (сроки рассмотрения: 10 дней на возврат заявления, 20 дней на принятие решения об утверждении СРЗУ, может быть продлен до 35 дней, если СРЗУ подлежит согласованию);
5. при получении согласия — заявитель обеспечивает проведение кадастровых работ для постановки на кадастровый учет образуемых земельных участков;
6. обращение в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете образуемых земельных участков;
7. предоставление в уполномоченный орган кадастрового паспорта земельных участков, образуемых в результате перераспределения;
8. направление уполномоченным органом подписанных экземпляров проекта соглашения о перераспределении земельных участков заявителю (срок не более 30 дней);
9. подписание соглашения заявителем (срок не более 30 дней).

За увеличение площади частных земельных участков в результате их перераспределения с государственными или муниципальными землями взимается плата. Величина зависит от правообладателя земель и региона.

Важно помнить, что процедура перераспределения требует тщательной подготовки и соблюдения всех установленных законом требований. Перед началом процесса рекомендуем проконсультироваться с юристами, специализирующимися на земельном праве.