Самовольная постройка — правовой ландшафт

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда в Определении от 22 августа 2025г. N305-ЭС25-3877 указала на то, что если предыдущего собственника объекта обязали снести самострой, то переуступка права и продажа объекта не дают новому собственнику оснований легализовать самовольную постройку, если уже было вынесено соответствующее решение суда.

Ключевой тезис судебного определения — объект, признанный судом самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), не может быть предметом законного права собственности и сделок распоряжения. Это означает полное исключение из гражданского оборота таких построек. Основаниями признания постройки самовольной являются отсутствие установленного законом разрешения, нарушение градостроительных норм или использование земельного участка не по разрешенному назначению.

В рассматриваемом деле спорным стал комплекс надстроек и антресолей по адресам в Москве, которые были признаны актом суда самовольными постройками. Несмотря на это, произошла сделка купли-продажи, на основании которой новый собственник обратился с иском о признании права собственности на эти объекты. Верховный Суд указал, что сама сделка была ничтожной, ведь распоряжение и приобретение прав на такую постройку законом запрещены. Новый собственник знал обо всех судебных ограничениях, что свидетельствует о недобросовестности с его стороны.

Судебные споры и правовая неприкосновенность решений

Установлено, что ранее вступившим в законную силу судебным решением был признан факт самовольной постройки и обязанность приводить всё в первоначальное состояние, включая снос спорных надстроек. Невыполнение этих судебных актов и последующая сделка по продаже с учетом этого решения фактически направлены на обход правосудия, что рассматривается судом как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

Также важно, что право собственности возникает только на законных основаниях, гарантированных Конституцией РФ. Признание права собственности на объект, для которого закон отверг таковое право в силу самовольной постройки, противоречит конституционной доктрине.

Исследования экспертов и новые обстоятельства

Суд кассационной инстанции попытался учесть заключение новой судебной экспертизы, подтверждающей соответствие объектов строительным нормам и отсутствие угрозы для жизни, пытаясь легализовать спорные постройки. Однако Судебная коллегия указала на ошибочность такой позиции, подчеркнув, что наличие предыдущего судебного акта о самовольной постройке исключает возможность признания права собственности в последующем.

Выводы для рынка недвижимости и юридической практики

• Самовольная постройка не может легализоваться через сделки и признание права собственности после вступления в силу решения о сносе.
• Сделки с такими объектами порождают риск признания их ничтожными и юридической недействительности.
• Невыполнение обязательств по сносу и игнорирование судебных решений квалифицируются как злоупотребление правом.
• Защита интересов собственников и инвесторов требует предельной добросовестности и тщательной проверки судебной истории объекта недвижимости.

Ознакомьтесь с Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.08.2025 №305-ЭС25-3877.